그러면 강남부자들은 왜 중소형빌딩 투자에 나선 것일까. 부동산 전문가들은 아파트 가격이 약세를 면치 못하고 시세차익이 불투명해지자 안정적인 임대수입이 보장되는 곳으로 투자처를 옮긴 것이라고 분석하고 있다.
또 다른 배경으로는 은행 상품의 실질 금리가 사실상 ‘제로(0)’에 가깝다는 것을 꼽고 있다. 최근 공실이 늘면서 강남권 중소형 빌딩 수익률이 4～5%까지 떨어진 곳도 많지만 은행 금리보다는 낫다는 판단이 강하다는 것이다. 주택보다 가격 부침이 덜하고 인플레이션으로 돈의 가치가 떨어질 것에 대비해 건물에 투자하는 셈이다.
‘돈’…수익형부동산으로 몰린다!
현재 강남 부자들의 ‘입질’이 강한 곳으로는 상가건물이 꼽힌다. 실제 은행 프라이빗뱅크(PB)를 찾는 자산가들이 중소형 건물을 찾고 있다는 게 관계자들의 전언이다.
이 같은 분위기 이면에는 집값 상승이 불투명해지자 안정적 임대수입을 올릴 수 있는 투자처를 찾아 나선 것에 기인한다. 건물을 꾸준히 매입하고 있는 것은 이에 따른 현상인 셈이다. 이 때문에 한 때 부자들의 관심사였던 재건축 등 고가 아파트는 요즘 아예 관심 밖으로 밀린 분위기다.
강남부자들 중 80억～100억 원 보유자는 서울시내 중소형 빌딩에 관심을 보이고 있는 것으로 알려지고 있다. 또 30억～50억 원 보유자는 요지의 1층짜리 상가나 수도권의 소형 건물에 입질이 심한 것으로 전해진다.
이는 강남권 중소형빌딩 매매가 강세를 보이고 있다는 점에서 느낄 수 있다. 주택경기 침체가 장기화되면서 대부분의 자산가격이 하락세를 보이고 있는 것과는 대조적이다.
실제 빌딩전문업체인 ERA코리아 자료에 따르면 서울과 경기 성남시 분당지역에 소재한 총면적 990m² 이상 빌딩 중 총 50건이 올해 상반기 거래된 빌딩이다. 그 중 서울 강남지역의 거래건수가 35건이다. 이는 전체 거래의 70%.
현지 부동산 관계자들에 따르면 수요층은 30억∼80억 원대 중소형 빌딩에 두껍게 형성돼 있다. 특히 강남 선호현상이 강하고 지방 자산가들도 수도권 투자에 나서고 있다. 여기에다 중소형빌딩이 안전자산으로 인식되는 분위기가 형성되면서 인기를 모으고 있는 것이다.
이처럼 투자자들이 중소형빌딩을 사들이는 궁극적인 목적은 시세차익 보전차원에서 수익이 당장 발생하는 임대수입에 있다고 볼 수 있다. 부동산 전문가들도 이 같은 분석과 더불어 금리가 오르지 않는 한 임대수입을 통한 ‘레버리지 효과’를 얻으려는 투자자들이 늘어날 것으로 보고 있다.
사실 중소형빌딩은 불황을 별로 타지 않는 대표적인 상품으로 꼽힌다. 대표적 안전자산이면서도 수익성이 보장된다는 장점을 갖추고 있다. 때문에 품귀현상을 보이고 있는 것은 어찌보면 당연지사. 게다가 경기 상승 국면에 진입할 때 가장 먼저 오름세를 타는 특성도 가지고 있다.
현재 각광을 받고 있는 지역으로는 서울 강남구 서초동과 역삼동, 대치동 등이 있다. 이들 지역의 대로 이면에 위치한 중소형빌딩들이 투자자들의 발길을 붙잡고 있다. 장기적 안목에서 강남 중소형빌딩을 보유하면 수요들이 받쳐주면서 불황기에도 이 지역 매물 가격이 강한 하방경직성을 보여줄 것이란 기대심리가 강하게 작용하고 있는 것이다.
서울 논현동에서 부동산컨설팅 회사를 운영하는 한 관계자는 “강남권 빌딩의 경우 대체재가 아닌 필수재로 인식하는 매수세가 받쳐주고 있다”면서 “고급매장이 필요한 고품격 인테리어 업체들은 강남 일대에 둬야 하는 만큼 이들의 수요를 무시할 수 없다”고 귀띔했다.
부동산 한 전문가는 “부동산 시장 침체기를 우량 물건을 저가에 매입할 수 있는 기회로 충분히 활용할 가치가 있다”면서 “강남권 핵심 지역에 자리를 잡은 중소형빌딩은 대표적인 안정자산으로 꼽을 수 있으며 더 떨어지기 어렵고 경기 회복기에 가장 큰 폭으로 반등할 가능성이 높다”고 설명했다.
관건은 수익성과 지역선택
문제는 수익성을 성공적으로 이끌기 위해선 어떻게 투자해야 하는가 여부다. 부동산 전문가들은 중소형빌딩 투자는 수익성과 지역선택이 관건이라고 입을 모은다. 임대수익이 목적인만큼 재테크에 성공하기 위해선 도심과 강남권 대상의 빌딩을 잡아야 한다는 설명이다.
특히 노른자위에 해당하는 핵심지역 물건을 선별하는 안목이 필수다. 극심한 양극화 현상에서 자칫 발생할 수 있는 피해를 방지하기 위해서다. 일례로 공실률 상승과 임대료 하락을 꼽을 수 있다. 이 같은 직격탄을 맞으면 차라리 은행에 돈을 맡기는 편이 나을 수 있기 때문이다.
중소형빌딩에서 가장 중요한 것은 무엇보다 입지라고 할 수 있다. 따라서 지금보다는 개발 잠재력이 높은 지역의 물건을 고르는 것이 필수적이다. 예컨대 지하철 개통이 예정된 역세권 인근 지역이라면 금상첨화라고 할 수 있다. 입지가 좋은 건물을 사면 빠른 자산가치의 증가 속도와 유리한 환금성을 기대할 수 있다.
중소형빌딩에서 고려할 것은 여유자금으로 투자에 나서야 한다는 것이다. 아울러 수익률 확보에 신경을 쓰면서도 중장기적인 투자접근이 필요하다. 앞으로 금리인상이 언제 단행될지 모른다는 이유에서다.
그러면서 여유가 있다면 건물 총면적 대비 토지 면적이 큰 빌딩을 사는 것이 현명하다. 이런 빌딩은 향후 증축과 재건축을 고려할 수 있어 투자가치가 높다고 할 수 있다.
중소형빌딩을 고를 때는 대로변에 접할수록 수익성이 높다고 보면 된다. 하지만 이런 빌딩을 구하기는 쉽지 않다. 따라서 여의치 않다면 도로 이면이라도 유동인구가 많은 지역의 빌딩을 노려볼 만하다.
이 때 성패는 1층의 내부구조와 임차업종의 종류에 달려 있다고 볼 수 있다. 이는 수익성 측면에서도 매우 중요한데 일반적으로 1층이 건물 전체 수익률의 30% 이상을 차지하고 있다는데 기인한다.
간혹 중소형빌딩을 보면 1층이 유동인구가 오가는 도로와 접하는 부분이 좁거나 주차장 등으로 이용되는 경우를 발견할 수 있다. 이는 효율성이 떨어지는 것이다. 이 경우에는 아무리 위치가 좋아도 수익성을 극대화하기는 어렵다고 볼 수 있다.
중소형빌딩을 고를 때는 대로변에 접할수록 수익성이 높다고 보면 된다. 하지만 이런 빌딩을 구하기는 쉽지 않다. 따라서 여의치 않다면 도로 이면이라도 유동인구가 많은 지역의 빌딩을 노려볼 만하다.
이 때 성패는 1층의 내부구조와 임차업종의 종류에 달려 있다고 볼 수 있다. 이는 수익성 측면에서도 매우 중요한데 일반적으로 1층이 건물 전체 수익률의 30% 이상을 차지하고 있다는데 기인한다.
간혹 중소형빌딩을 보면 1층이 유동인구가 오가는 도로와 접하는 부분이 좁거나 주차장 등으로 이용되는 경우를 발견할 수 있다. 이는 효율성이 떨어지는 것이다. 이 경우에는 아무리 위치가 좋아도 수익성을 극대화하기는 어렵다고 볼 수 있다.
투자가치가 가장 좋은 중소형빌딩 중 하나는 입지는 괜찮으면서도 빌딩이 노후화돼 상대적으로 가격이 싼 곳이다. 이것은 리모델링이나 임차인의 교로 가치를 크게 증가시킬 수 있다는 매력이 있다. 반면 새 건물은 땅값에 건축비가 가산돼 전체 가격이 비싸다. 신축 건물보다는 낡고 관리가 안 된 물건을 눈여겨봐야 하는 이유가 여기에 있다.
서울 강남에서 부동산아카데미를 운영하고 있는 한 관계자는 “최근 부동산을 매입하는 강남 부자들은 단기적인 시세차익보다는 장기적인 투자 포트폴리오 차원에서 투자하는 경우가 많다”면서 “무리하게 대출을 끼고 투자하기보다는 현금을 가지고 투자하는 경우가 대부분”이라고 귀띔했다.
관계자는 이어 “임대 선호도가 낮은 중소형 건물은 큰 타격을 받을 수밖에 없다”고 지적하면서 “따라서 인내심을 가지고 핵심지역의 물건을 선별해야 투자에 성공할 수 있다”고 조언했다.
====================== 박스 ======================
작게/ 강남부자들이 중소형빌딩에 눈독 들이는 이유<넷>
1. 핵심지역 빌딩은 웬만한 불황에도 끄떡없는 안전자산이란 인식.
2. 경기상승국면에 가장 먼저 오름세로 U턴할 가능성 높다는 분석.
3. 다른 부동산에 비해 필수재란 인식 팽배.
4. 강남 중소형빌딩 매입 열기 내년 초 최고조 관측.
