땅 투자는 굴곡이 있다. 올라가면 떨어지는 시기가 있다. 올라갈 때는 좋아하기만 하면 되지만 하락할 때에는 전략적 접근이 필요하다. 지역별로 하락하기 때문에 그 안에서도 위험성과 상관관계를 따져서 투자하는 것이 좋다.
땅 투자에 있어 지역적으로 보면 서울의 도심지나 외곽지역과 수도권의 신도시나 경기도의 위성도시 및 아예 지방의 투자 유망지역 등으로 세분화 할 수 있다.
투자의 가치를 보면 교통 호재지역, 교육여건 호재지역, 대형 공원 호재지역, 산업단지 인근 호재지역, 강이나 산 등의 자연환경 호재지역 등 다양한 투자요소가 있다.
중요한 것은 다양한 투자처 중에서 수익성을 고려한 투자를 해야 한다는 점이다. 이 같은 기본 투자 마인드 따라야 나중에 울며 겨자 먹기식으로 헐값에 매도를 하거나 아예 팔리지도 않아서 관리 비용만 들어가는 경우를 피할 수 있다. 그럼 지금부터 서울에서 황금알을 캘 수 있는 지역 여행을 떠나보자.
강서권 베팅 포인트
신정동 일대에 기대감이 고조되고 있다. 서울지하철 1∼4호선을 운영하는 서울메트로가 신정차량기지를 비롯한 시내 5개 차량기지를 덮어 주거와 상업시설, 공원 등으로 복합 개발하는 방안을 추진 중에 있기 때문이다. 신정차량기지는 양천구 신정동 276번지 일대를 말한다. 서울메트로는 이 공사를 2014년까지 마무리할 계획이다.
포인트는 공사가 끝나면 복합건물을 만날 수 있다는데 있다. 신정차량기지 23만4286㎡ 가운데 14만7288㎡를 덮어지면 그 위에 업무시설과 판매시설, 문화ㆍ집회시설 등을 갖춘 약 32만여㎡ 규모의 지상 26층짜리 복합건물이 들어선다.
게다가 이 건물에 장기전세주택(Shift) 등 주거시설을 넣는 방안도 검토되고 있어 이 일대의 땅에 대한 수요도 늘어날 것으로 관측되고 있다. 현장답사를 통해 가치있는 땅을 선점한다면 시세차익을 얻을 수 있는 기회다.
강남권 베팅 포인트
강남권의 최대 호재 지역 중 하나는 가락동․문정동 일대다. 서울지하철3호선 개통과 함께 법조타운 개발, 가락시장 현대화사업 등의 개발호재가 살아 있다. 우선 서울지하철3호선 연장선이 개통에 따른 수혜를 이뤄질 것으로 보인다. 3호선 연장노선은 총 2900여㎞다. 이전 3호선 종점인 수서역에서 8호선 가락시장역을 거쳐 5호선 오금역까지 연결된다.
가장 수혜지역으로 꼽을 수 있는 지역은 오금역 일대다. 강남권 중심으로의 접근이 편리해지기 때문이다. 사실 오금동 일대는 같은 강남권이라 하더라도 기존 5호선으로는 강남권 심으로 접근이 상당히 불편했다.
가락시장역 주변 역시 수혜지역으로 꼽을 수 있다. 더블역세권인 환승역으로 거듭나면서 강남권과 서울 전역으로 접근이 더 수월해진데 그 이유가 있다.
문정동 법조타운 개발도 이 지역 땅값 상승을 예고하는 요인이다. 법조타운은 2011년에 착공에 들어가 2015년 완공될 예정이다. 완공되면 동부지법과 동부지검, 구치소와 보호관찰소, 서울경찰청 기동대가 들어선다.
법조타운의 인근 지역 파급효과는 크다. 인구가 늘어나면서 주택 수요와 상권도 크게 발전한다. 게다가 인근 위례신도시와 2015년 입주로 개발되는 거여․마천지구도 있다. 잠재적 상승여력이 충분한 셈이다.
2018년 완공예정인 가락시장 현대화 사업도 호재다. 특히 이 사업에 따른 시장 내 도축장 이전으로 인해 주거환경이 크게 개선될 것으로 보인다. 이 또한 시세상승 여력이 존재한다는 것을 엿볼 수 있다.
내곡동 일대와 세곡동 일대는 강남권에서 투자가치가 있는 지역이다. 그중에서도 내곡지구와 세곡2지구는 보금자리주택 지구로 지정된 상태다. 때문에 투자자들의 뜨거운 관심을 받고 있는 곳이기도 하다. 이들 지역의 매력은 강남권에 있어 입지가 뛰어나다는데 있다. 분양가가 주변 시세보다 최대 50%까지 저렴하게 책정되어 있다는 것은 또 다른 매력이다.
서초구 내곡동, 원지동, 염곡동 일대를 아우리는 내곡지구는 총면적 76만9000㎡ 규모다. 1차 보금자리주택 지구로 지정된 강남 세곡지구와 서초 우면지구 사이에 위치하고 있다. 이곳 주변은 청계산과 인릉산, 여의천 등 풍부한 주변 녹지가 연계돼 있다.
내곡지구는 양재나들목(IC)을 통해 경부고속도로에 진입하면 강남, 서초, 반포 등 강남 어느 곳으로도 이동이 편리하다는 장점을 가지고 있다. 내곡IC와 헌릉IC를 거치면 각각 분당-내곡 간 고속도로, 용인-서울 고속도로 진입이 가능하다.
호재는 또 있다. 지하철을 이용한 접근성 개선이 그것이다. 강남역까지 2정거장, 판교역까지 1정거장이면 이동할 수 있다. 2011년 개통 예정인 신분당선 청계역이 바로 내곡지구 옆에 위치한다.
세곡2지구는 강남구 자곡동, 세곡동, 율현동 일대를 포함하는 총면적 77만㎡다. 북쪽과 동쪽 2개 지구로 분리 개발된다. 특히 지하철 3호선 수서역 인근에 위치한 광평대군묘역, 대모산의 녹지, 탄천을 활용한 친환경주택단지로 만들어질 예정이다.
이곳은 지하철 3호선 수서역과 가까운 게 강점이다. 송파 IC를 통하면 일산, 판교 등과 연결되는 서울외곽순환도로로 진입할 수 있다. 분당-수서간 고속도로가 세곡2지구 옆을 지나고 있어 서울 시내나 강남권으로의 이동이 편하다.
이들 지역은 주변 개발 호재가 풍부해 향후 발전 가능성이 높다. 이 같은 호재로 주변 땅값이 오를 수밖에 없다. 따라서 개발수혜가 많은 곳부터 미리 알아본 다음 선투자에 나서는 것이 가장 효과적이다.
강북권 베팅 포인트
강북권에서 관심을 가져볼 곳은 청계천이다. 40층 랜드마크 빌딩이 들어설 계획이기 때문이다. 특히 청계천변 종로구 창신동 일대를 수혜지역으로 꼽을 수 있다.
사실 창신동은 그 동안 도심권 대표 낙후지역으로 손꼽혀왔다. 하지만 앞으로는 달라진다. 최고 40층 이상의 랜드마크와 대규모 역사문화공원, 예술·문화단지 등이 어우러진 복합 문화도시로 조성될 예정이다.
여기서 서울시 정책을 살펴볼 필요가 있다. 서울시는 창신․숭인지구에 속하는 창신 1~3동, 숭인1동 일대 중 제1단계 구간에 해당하는 지역의 사업을 서두르고 있다. 훌륭한 입지 여건에도 지역발전이 정체돼 있어 사업 추진시기를 앞당기기 위한 이유다.
따라서 투자자 입장에서는 개발 이후의 그림을 그려보면 투자 명분을 찾을 수 있다. 창신․숭인지구 지역은 접근성이 뛰어난 주변 교통인프라 및 개발여건을 바탕으로 자연, 문화, 산업, 주거가 어우러진 편안하고 살기 좋은 서울 도심권의 대표적인 ‘복합 문화도시’로 거듭날 것으로 전망되기 때문이다.
용산구에서는 용산역 주변과 서부이촌동이 태풍의 핵이다. 서울시가 2009년말 용산국제업무지구 구역지정 및 개발계획수립 확정했다. 본격적인 사업 추진 발판이 마련된 것이다. 이번 계획에 따르면 서부이촌동과 용산역 철도정비창 일대를 통합 개발한다. 이에 따라 2016년까지 국제업무, 상업, 문화, 주거시설 등이 들어설 것으로 보인다.
이곳의 투자가치성은 서울시의 의도를 살펴보면 확연하게 알 수 있다. 서울시는 이곳이 국제업무 기능을 담당할 서울의 부도심 조성 및 세계적인 명품 수변도시로 도약하기 위한 서울의 미래비전을 실현하는 중요한 기반으로 보고 있다.
명품수변 도시가 완성되면 원효대교에서 한강대교를 잇는 강변북로가 지하로 연결돼 한강으로 접근할 수 있는 공간이 열리게 된다. 한강예술섬-여객터미널-국제업무단지-용산공원-남산을 잇는 수려한 수변경관과 녹지공간이 어우러지는 것이다.
포인트는 향후 추진일정을 염두해 두고 투자에 나서는 것이다. 사업은 2010년 상반기에 사업인정고시 및 보상계획수립하고 2011년 7월 실시계획인가, 2011년 12월 착공을 거쳐 2016년 완공할 계획이다.
이에 딸 개발 사업이 탄력을 받아 본격적으로 추진될 것이며 본격적인 토지보상 작업도 이뤄질 것이다. 아직도 호재는 남아 있기 때문에 땅값 상승 여지는 충분하다.
성수지구는 역동적인 지역으로 꼽을 수 있다. 강북에 위치하고 있지만 강남으로 접근성이 뛰어나고 주변에 개발 호재가 풍부하기 때문이다. 게다가 2009년 1월 전략정비구역으로 지정됐다.
현재 성수지구의 변신은 놀라울 정도다. 주거환경은 낙후된 공업지역이라는 이미지를 벗고 있다. 특히 향후 발전이 기대되고 있는데 이는 바로 옆에 서울숲이 위치하고 있고 복합문화타운으로 개발 중인 뚝섬상업용지, 뚝섬특별계획구역으로 둘러싸여 있다는데 기인한다.
성수지구는 장점은 개발호재가 풍부하다는 것이다. 2016년 용산에 국제업무단지, 국제여객선터미널 등이 들어서면 이촌지구 아파트 단지가 배후 주거지역으로 새롭게 떠오를 가능성이 커진다.
여기에다 투자가치를 높이는 것은 강남권 진입이 편하다는 것이다. 성수대교를 건너면 바로 압구정동과 청담동이다. 강변북로와 올림픽대로와 바로 연결돼 강북과 강남 어느 곳으로도 접근이 쉽다. 2011년 11월 분당선 연장선 성수역이 개통되면 강남 테헤란로까지 10분이면 가능하다.
포인트는 틈새적인 땅을 공략하는 것이다. 이미 이 일대 땅값은 크게 오른 상태다. 각종 호재가 이미 가격에 반영돼 있어 투자가치가 떨어지는 게 사실이다. 실제 성수지구는 전략정비구역 지정과 공공관리자 제도 시범지구 지정 이후 가격이 단기간에 빠르게 올랐다. 당분간 가격 상승은 어렵다.
그렇다고 포기하기는 이르다. 발품을 팔아서라도 역세권 주변이나 개발예정지 주변의 가격 상승 여지가 있는 땅을 찾아내면 수익을 기대할 수 있다.
