부동산 투자자 신모(45)씨가 토지를 고르는 눈은 남들과는 조금 다르다. 투자당시 볼품없는 땅과 집에만 투자한다.
결과는 항상 성공적이다. 조금의 노력으로 하찮은 토지의 가치를 상승시키는 재주가 있다.
관련법 공부는 토지재테크성공 밑거름
신씨는 가격상승폭이 작고 발품을 많이 팔아야 하는 지방의 토지는 피해 주로 수도권 매물만 공략한다.
그 중에서도 현황 상 길 없는 농지, 옆 필지와 비교해 모양이 반듯하지 않은 땅, 허름한 주택 등을 점찍는다. 이러한 부동산을 값싸게 매입한 후 관련법을 적용해 용도를 바꾸거나 개보수, 합필과 분필을 통해 가치를 높인다.
최근에도 신씨는 OO시에 소재한 땅을 되팔아 엄청난 시세차익을 거둬들였다. 이번에도 그가 산 땅은 누가 봐도 볼품없는 경사진 농지다.
이 땅을 성토와 복토의 방법을 거쳐 주변 땅과 비슷하게 만든 다음 인근 공장용지로 용도를 바꿨다. 그 다음 실수요자에게 주변 지가보다 값싸게 매각하는 방식을 사용했다.
항상 지자체 건축조례 관련 책을 끼고 사는 그는 건축과 부동산법률에 대한 해박한 지식을 밑거름으로 성공적인 투자를 하고 있다.
전업 부동산투자자인 권모(47)씨 역시 못난 땅을 골라내 옥석으로 다듬는다. 정식으로 부동산에 공부를 하지는 않았지만 대학에서 건축설계를 전공해 자투리 개발에 관한 한 최고 경지의 고수에 이르렀다. 특유의 감각과 경험을 가진 그는 건물을 짓다만 남은 땅이나 빈 공터를 보면 개발가능성과 매각 후 이익 등을 계산한다.
이러한 권씨의 주요 전략은 개발지 가까운 곳에 위치한 중소 규모 자투리를 활용해 상가나 주택으로 개발한 후 되파는 것이다.
자투리땅에 건물 짓고 되팔아 수익
매입가격이 비싸더라도 최고 입지와 상권만 고집하는 것이 전략이다. 그런 다음 주변 상권의 특성을 감안, 미니 상가나 업무시설로 지은 다음 구분 시설로 잘라서 분양하거나 되판다.
매입가격이 비싼 만큼 분양가가 비싸고 초기분양률은 늘 실패한다. 그러나 지역이 개발되거나 상권성숙이 이루어지는 수개월 시점에는 어김없이 100% 분양에 성공한다.
성공 비결은 상권을 미리 예측하고 목 좋은 곳만 골라 비싸더라도 수요자들은 몰린다는 이치를 잊지 않는 것에 있다. 현재 100억 원 대의 자산가인 그는 토지 성형에 귀재로 불리며 승승장구하고 있다.
그런가하면 쓸모없는 땅으로 불리는 ‘맹지’를 골라 재미를 보는 투자자들도 있다. 일반적으로 토지시장에서 “맹지는 매입하면 안 된다”는 투자 정석이 자리 잡은 것이 사실이다. 그러나 정확한 안목을 토대로 철저한 계획과 분석을 한다면 맹지도 금싸라기 땅으로 바꿀 수 있다.
30대 후반의 평범한 직장인 안모(36)씨가 국유지가 접한 맹지를 구입해 투자 이익을 본 사례를 살펴보면 이를 알 수 있다.
안씨는 펜션을 짓기 위해 도로가 접하고 자연과 어우러지며 실개천이나 물이 가까운 땅을 찾고 있었다. 이를 위해 경기도 양평, 가평 일대를 뒤지다가 양평 인근 300m 전방에 위치한 500평짜리 땅을 찾았다.
큰 강이 보이고 2차 선로에 인접해있어 입지조건도 마음에 들었다. 한 가지 아쉬운 것은 국유지가 부지 진입로를 가로막고 있고 부지 뒤편은 하천부지로 둘러싸인 맹지라는 것이었다.
그러나 안씨에게 이 점은 크게 흠이 되지 않았다. 오히려 잘 이용하기만 한다면 돈을 벌 수 있는 금싸라기 땅으로 보였다. 이에 그 자리에서 일시불 처리 조건으로 시세보다 평당 5만 원 낮은 평당 25만 원으로 사겠다고 했다.
땅을 보자마자 그 자리에서 계약을 하겠다고 나서는 그를 보고 중계업자는 놀랬지만 계약 건수를 올리기 위해 땅주인을 설득한 후 그날 평당 25만 원 조건으로 총 1억2500만 원에 계약을 끝마쳤다.
안씨가 맹지라는 문제점이 있음에도 불구하고 확신을 갖고 계약한 이유는 두 가지였다. 하나는 주변 토지 시세가 평당 30~35만원선으로 해당 토지 시세가 주변 땅에 비해 저렴하다는 점이다.
다른 하나는 도로와 접한 국유지의 규모가 작고 부지 뒤로 하천부지 800여평형이 있다는 점이다. 좁은 국유지는 점용허가를 통해 도로를 내고 부지 뒤에 위치한 하천부지를 펜션사업에 활용할 수 있는 장점이 있다.
안씨는 이 점을 노렸다. 연간 몇 십만원 안팎의 저렴한 점용료를 납부하면서 실제로는 진입로와 하천부지 1300평형을 활용할 수 있다는 점을 계산한 것이다.
안씨는 이에 서둘러 펜션 신축 허가를 내기 위한 작업에 들어갔다. 우선 포크레인 장비를 빌려 울퉁불퉁한 땅을 고르게 피는 작업을 진행했다. 그 다음 500평형 중 일부를 전에서 대지로 지목 변경했다.
도로와 인접한 국유지와 부지 뒤에 있는 하천부지에 대해 각각 점용허가를 받기 위한 사업계획서도 준비했다. 부지 앞 국유지는 진입로를 사용하는 목적, 부지 뒤 하천부지는 야외정원으로 활용하겠다는 계획으로 각각 장기간 사용할 수 있는 점용허가를 받았다.
예쁜 정원과 천연야외 수영장 등 조경을 보강해 특별한 야외정원으로 기획도 마쳤다. 이렇게 건축설계 및 허가 비용에 든 돈은 대략 2000만원 가량이었다.
맹지 성형으로 1년 만에 두 배 수익
그리고 1년 후 급하게 자금이 필요했던 안씨는 펜션 신축 허가서 및 자신이 기획한 하천부지 활용 기획안을 포함해 펜션을 매물로 내놓았다. 당시 그 일대 펜션부지 시세는 평당 50만 원 선으로 오른 상황이었다. 평당 25만원에 산 토지가 1년 만에 두 배로 오른 것이다.
그리고 물건은 얼마 되지 않아 팔렸다. 가격 조정 없이 안씨가 원하던 가격인 평당 50만 원에 해당 토지를 사겠다는 매수자가 나타난 것이다.
맹지지만 800여평이란 하천부지를 활용할 수 있는 이점과 팬션 부지 건축허가 등 철저한 사업계획이 준비된 상태라 원하던 가격에 쉽게 매각할 수 있었다.
안씨처럼 쓸모없어 보이는 맹지로도 성공적인 투자를 할 수 있다. 물론 철저한 사업계획서와 안목이 뒷받침돼야 한다.
사실 농어촌주택 전문, 신설 도로 개통지를 알아내 선점하는 전문가, 입주권과 분양권의 분야의 고수, 그리고 산지와 묘지 일대 토지를 헐값에 매입했다가 개발 차익을 챙기는 임야투자자까지 못난 땅을 골라내 가치 있는 땅으로 바꾸는 투자자들은 많다. 그들은 어려운 투자기술로 자산을 일군 틈새시장 전문가들이라고 할 수 있다.
숨은 고수들은 무리를 쫓다 행운을 얻는 것이 아니다. 외롭게 공부하고 투자지식을 쌓아 체계적으로 공부한 투자자들이다.
운과 요행을 바라지 않고 투자의 전문지식을 쌓아 노력하고 그 결과는 하늘에 맡기는 것이 토지성공 포인트다. 그리고 기다릴 줄 아는 인내심을 갖는 것은 마지막으로 성공투자자들이 가져야 할 덕목이다.
김형선이 꼭 짚은 토지투자 포인트<투자하기 좋은 땅>
가로의 폭은 적당한 것이 좋은 땅이라고 할 수 있다. 이때 만일 굽어진 길의 가로라면 안쪽이 좋다. 비탈길에서는 아래쪽의 땅에 더 가치를 친다. 동서로 된 가로라면 더 투자할 만한 것은 서쪽 땅이다. 변하는 상품을 다루는 업종은 서쪽에서 동쪽을 향한 입지나 북향이 유리한 것으로 꼽는다. 무른 땅보다 견고한 지반이 좋고 노면의 위쪽보다는 아래쪽 부지를 좋은 땅으로 친다.
