요즘 잘나간다는 S백화점에서 근무하고 있는 오 대리(35). 그는 직장 상사 한 명이 예전에 사놓은 토지가 개발구역을 지정돼 대박 났다는 것을 보고 토지 투자를 결심했다. 종자돈과 7년 정도 모은 돈 6000만원을 들고 기획부동산을 찾았다.
그러나 워낙 소심하고 부동산에 문외한이었던 오 대리는 기획부동산에서 설명하는 것만 믿고 덜컥 투자했다. ‘내가 봐야 얼마나 알겠냐, 전문가들이 알아서 추천해 주었겠지’하는 생각으로 토지를 사 버린 것이다.
그런데 갑자기 기획부동산이 소리 소문 없이 사라져버리면서 그의 결과는 비참했다. 원금을 고스란히 날렸기 때문이다. 게다가 7년 동안 모은 돈을 날린 탓이 허탈감도 컸다.
오 대리가 투자 실패를 한 것은 토지투자에 대한 이해 부족과 접근방법의 잘못에 기인한다. 토지투자는 희망으로 하는 투자라고 할 수 있다. 유지비용을 감당할 수 있거나 총 투자자본 이상으로 원하는 수익을 얻을 수 있는 가격으로 가치의 상승이 가능하다는 희망이 있어야 한다.
나대지 편입되면 가치 급상승
오 대리의 경우에는 그렇지가 못했다. ‘사촌이 논을 사면 배가 아프다’는 옛말처럼 상사가 큰 수익을 얻으니 부러워서 ‘묻지마 투자’를 한 것이다. 투자하려는 토지에 대한 정보도 부족했고 분석도 이뤄지지 않았으므로 그의 쪽박은 어쩌면 당연한 결과라고 할 수 있다.
반대의 경우도 있다. 한 방송국 교양프로그램 PD로 활동하고 있는 김 PD(44)는 요즘 싱글벙글이다. 평소 대범하면서도 치밀하다는 평가를 받고 있는 그의 숨은 병기는 부지런하다는 것이었다.
토지 투자를 하려면 부지런해야 한다는 것을 잘 알고 있던 기본가격이 낮은 한 나대지를 사기로 결심한 후 지역사회의 성장패턴 분석부터 시작했다. 그것이 지역사회에서 미래의 기반시설에 어떻게 연계되어 계획되어지는지를 알아야 했기 때문이다.
김 PD가 이 나대지를 최종 결정한 이유는 분석 과정에서 새로운 도로 및 기타 계획된 프로젝트(지방, 시, 도 및 국가계획)가 그 지역의 가치를 높인다는 것을 알게 됐다는데 기인한다. 그래서 이 지역에 대한 토지 투자를 고려한 것이다.
그는 이 농지를 사는 것에 대해 매우 매력적인 투자라고 생각했다. 토지 매도자와 협의해 시장가격 이하에서 자산의 매입에 소요되는 장기 비용의 자금을 지급할 수 있었기 때문이다. 이 같은 분석이 맞아 떨어지면서 그의 자산은 불어났다.
사실 토지 투자의 핵심은 지역사회의 성장패턴을 적절하게 평가하고 향후 개발을 위한 청사진을 확보하는 것이다. 여기에 사들인 토지의 가치가 최대한 상승된다면 금상첨화라고 할 수 있다.
예컨대 김 PD의 경우처럼 기본 가격이 낮은 나대지가 상업지구나 공원을 포함하는 지역으로 되어서 변경돼 가치가 최대한 상승되는 것이 이에 해당한다. 여기에다 토지 투자를 위한 상황이 유리할 때 투자자가 투자를 위한 시간과 능력을 가지고 있다면 위험부담은 거의 없다고 할 수 있다.
지역특구 지정 예정지가 보약
그러면 사놓을 경우 내 몸에 보약이 되는 토지상품들은 어떤 것이 있을까. 토지 투자는 사실 옥석을 가리는 것이 문제다. 어느 토지상품이 이로운 것인지, 해로운 것인지 알기 힘들기 때문이다.
이럴 때는 지역특구 지정 예정지를 눈여겨 볼만 하다. 지역특구 지정 예정지의 발표가 있게 되면 가격 상승이 동반된다. 이는 지역특구로 지정된 곳에서는 농지의 소유와 이용이 전면 자유화된다는데 기인한다.
이 경우에는 투자시점이 중요할 수 있다. 보다 높은 수익을 올리려면 예정지 발표 이전에 투자해야 한다. 발표 이후에는 단기간 내에 급격한 가격 상승을 보일 것으로 예상되기 때문이다.
그린벨트 해제지역 농지도 보약상품으로 꼽을 수 있다. 그 중에서도 투자 가치와 환금성이 좋은 것은 대도시 주변 취락마을 내 농지 중 지구단위 계획 수립중인 농지다.
이 같은 농지는 장점만큼이나 제약도 따른다. 그린벨트 지역은 토지거래허가구역이다. 때문에 20km 이내에 살고 있어야 소유권 이전이 가능하다. 투자금액도 크다. 임대아파트 용지로 수용될 수도 있다. 이것이 투자에 신중을 기해야 하는 이유다.
또 다른 보약 토지상품으로 진흥지역 내 농지가 있다. 농사 목적 이외에는 사용이 거의 불가능한 이 같은 농지는 장기적으로 고수익 농지로 탈바꿈하기도 한다.
일례로 사놓은 진흥지역 내 농지가 개발지역 인근 농지라고 치자. 이런 경우 장기적으로 규제가 풀릴 수밖에 없다. 게다가 신?구 도시 사이의 경지 정리가 되지 않은 진흥지역 농지는 가격 면에서 저평가된 상품이다. 따라서 규제가 풀리면 고수익을 안겨 준다.
한계 농지도 노려볼 만하다. 한계농지란 농업진흥지역 밖에 위치한 집단화도가 2ha 미만이거나 경사도가 15% 이상이어서 생산성이 떨어지는 농지를 말한다.
현재 정부는 이 같은 농지에 대해 다목적 개발을 적극 권장하고 있다. 따라서 한계농지 개발은 민간에 완전 개방되어 누구나 사업이 가능하다.
사업의 종류도 다양하다. 농림수상업적 이용 외에도 관광숙박시설, 전시장, 박물장 등 관광휴양시설, 체육시설, 의료시설 등으로 활용할 수 있다. 그만큼 수익을 얻을 수 있는 기회가 많아진 셈이다.
임야 투자는 현장답사부터 ‘출발～’
토지투자 시 현장답사는 필수다. 토지 중에서 임야는 특히 현장답사의 중요도가 높다. 임야는 공부상 기재된 용도와 이용 상황이 다를 경우 또는 지역주민의 반발이 심할 경우가 있다. 때문에 현장답사를 통해 세부사항을 확인해야 한다.
현장답사를 할 때 행정기관과 인근 주민들이 지역개발에 호의적인 곳일수록 유리하다는 것을 알아둘 필요가 있다. 개발은 토지의 형질변경이나 건축물의 건축 등이 될 수 있다. 하지만 무엇보다 인근주민들과의 마찰을 최소화하고 융화하는 것이 중요하다.
개발의 진행상 문제를 유발시킬 수 있는 곳은 피하는 것이 상책이다. 지역특색이 보수적이고 패쇄적인 씨족 중심의 마을이나 외지인에게 배타적인 성향을 가진 주민들이 사는 곳이 이에 해당한다.
만일 가지고 있는 토지가 개발권에 들어 있다면 개발의 진행상 문제를 유발시킬 수 있다는 것을 항상 염두에 둬야 한다. 개발을 할 때도 이를 고려하고 사전에 주민들과의 충분한 접촉을 통해 협조 분위기를 조성해야 한다.
현장답사를 할 때는 교통여건과 관광자원 여부를 치밀하게 살펴보는 것이 좋다. 죽어가는 지역보다 살아나는 지역이 투자 요지이기 때문이다.
토지의 투자 시 입지여건은 핵심이라고 할 수 있다. 만일 주변지역이 계속 개발되고 있거나 장래에 대규모 관광단지나 택지개발 등이 예정되어 있다고 하자.
이런 지역은 굳이 손을 쓰지 않아도 도로 신설 및 확장되고 유동인구와 배우수요층이 늘어나기 마련이다. 투자가치가 그만큼 높아지는 것이다. 특히 교통여건이 좋아지고 관광자원이 풍부한 지역이라면 적극적으로 투자에 참여할 만하다.
현장 답사에서 빼놓을 수 없는 것이 행정기관의 태도에 귀를 기울이는 것이다. 사전에 담당부서나 공무원 등을 직접 접촉해 협조를 받을 수 있도록 개발 사업에 대한 설명을 충분히 해두는 것이 개발에 유리하다. 동일한 사업일지라도 지역의 행정기관의 태도에 따라 사업의 진척도가 달라질 수 있다는 이유에서다.
김형선이 꼭 짚은 토지투자 포인트<임야 투자 때 피해야 하는 땅>
임야 투자 때 기본적으로 피해야 할 토지는 여섯 가지로 꼽을 수 있다. 우선 보전목적이 강한 보전임지나 진입도로가 없어서 건축허가가 어려운 맹지는 피해야 한다. 보존가치가 있는 나무 등이 있는 임야나 암반 등이 많고 공사 때 재해 발생이 우려되는 임야도 마찬가지다. 개발허가가 어려운 급경사인 임야 또는 분묘기지권이 인정되는 묘지가 있는 임야도 피하는 것이 상책이다.
