정부가 집값 안정화를 위해 부동산 규제를 강화하면서 강남 큰 손들이 오피스텔에 눈을 돌리고 있다. 특히 고급 오피스텔에 직접 투자를 늘리면서 투자 시장이 과열하는 모습을 보이고 있다. 리치는 고급 오피스텔에 자금이 몰리는 배경과 투자법에 대해 알아봤다.
최근 강남대로 중심에서 분양한 오피스텔 ‘루카831’은 337실 모집에 4092명이 접수했다. 전용면적 50㎡에서 최고 청약 경쟁률 47.5대 1을 기록한 것이다. 이 오피스텔은 전용 50~71㎡ 분양가가 최저 13억원에서 최고 28억원까지 달하지만 청약시장에서 높은 인기를 끌었다.
‘아노블리81’은 지난해 7월 14억원에 거래된 전용 70㎡이 올 2월 15억원에 매매됐다. 반 년 만에 1억원이 올랐다. 2019년에 입주한 ‘더리버스청담’ 전용 45㎡ C타입도 13억원에 분양됐는데 현재는 호가가 20억원 수준인 것으로 알려졌다.
이뿐만이 아니다. 강남구 삼성동 최고급 오피스텔 ‘파크텐 삼성’은 분양가격이 3.3㎡당 약 8000만~1억원 사이였지만 분양 한 달 만에 96실 모두 100% 판매됐다. DL건설이 강남구 도산대로 208번지에 짓고 있는 ‘루시아도산 208’ 도시형생활주택(55가구) 역시 전용 40㎡초반 분양가격이 15억원에 달했지만 단기간 계약을 마쳤다.
까다로운 규제 피하자… 고급 오피스텔 투자 활발
오피스텔이 귀한 몸이 됐다. 높은 가격에 규제까지 강화되면서 강남 큰 손들이 아파트 대신 고급 오피스텔로 눈을 돌린 까닭이다. 실제로 오피스텔은 아파트에 비해 규제를 덜 받는다. 만 19세 이상이면 청약통장이 필요 없고 거주지 제한도 따로 두지 않는다. 주택을 보유하고 있어도 청약이 가능하다. 현재 강남 아파트에는 LTV가 40% 적용되는 반면 오피스텔은 70%까지 가능하다.
오피스텔 분양권도 주택 수에도 포함이 되지 않는다. 여기에 오피스텔 자체로는 취득세가 4.6%로 고정돼 주택 여러 채를 보유하더라도 취득세 중과 대상이 아니다. 오피스텔을 보유하고 있더라도 아파트 청약이 가능하다.
초고가 오피스텔은 대게 100실 미만으로 분양되기 때문에 투기과열지구라도 전매가 가능하다. 이 때문에 자금력 있는 일부 수요층 사이에서는 단기 시세차익을 노리는 투자처로 주목받고 있다.
미래가치보다 현재가 더 중요… 젊은층 수요 견인
강남권을 중심으로 젊은 자산가들이 늘어나는 것도 영향을 미쳤다. 예를 들어 지은지 30년 이상 된 재건축 단지들은 가격은 비싸지만 실제로 살기엔 불편한 집이 태반이다.
젊은세대들은 중장년처럼 긴 미래를 바라보기보다는 당장의 삶을 윤택하게 할 수 있는 만족도에 더 가치를 둔다는 게 업계의 공통된 의견이다.
실제로 국세청에 따르면 종합부동산세를 납부하는 30대 이하 납세자는 2010년 기준 1만2752명에서 2019년에 3만 7589명으로 거의 3배 증가했다. 결정세액은 150억원에서 529억원으로 3.5배 늘어난 것으로 나타났다.
부동산 관계자는 “강남권에는 이른바 20~30대 자산가들이 점점 늘고 있는 추세”라며 “이들은 미래보다는 현재의 삶에 더 가치를 두기 때문에 오래된 재건축 아파트 대신 최신 시설을 갖춘 오피스텔을 더 선호하고 있으며 거래도 활발하게 이뤄지고 있다”고 설명했다.
분양 대행사 관계자는 “예전엔 미분양이 두려워 오피스텔 분양가를 높게 책정하지 못했지만 최근엔 비싸게 내놔도 팔린다는 인식이 퍼졌다”며 “당분간 지금과 같은 흐름은 계속 이어질 것으로 보인다”고 전망했다.
