실제 내용을 뜯어보면 광고내용과 큰 차이가 난다는 것을 인지하지 못한 탓이다. 투자에 대한 최종적인 책임은 투자자 자신이 질 수밖에 없다. 토지상품에 투자할 때도 그 함정에서 탈출할 수 있는 지혜의 눈을 가져야 한다.
상식적으로 생각하고 움직여라
일반 투자자들의 토지에 관한 관심은 높다. 정부가 박차를 가하고 있는 개발계획으로 보아 토지는 부동산시장의 주도 상품으로 한동안 자리매김할 공산이 크다.
문제는 토지에 대한 메리트는 커지는데 반해 투자자들의 투자참여는 쉽지 않다는 것이다. 실제 토지투자에는 곳곳에 함정이 도사리고 있다. 투자금액도 만만치 않다. 토지에 관한 지식도 부족하다. 토지 정책도 하루가 다르게 바뀐다. 이 모든 게 제한요건이다.
그러면 알고도 빠지기 쉬운 함정은 어떤 것이 있을까. 필자와 상담한 실사례를 통해 이를 확인해 보자.
회사원 김모(43)씨는 가격이 지나치게 시세보다 싼 토지가 있다는 권유를 받았는데 투자를 결정하지 못하겠다며 필자를 찾아온 적이 있다. 가격이 워낙 저렴해 투자하기로 마음이 기울고는 있는데 무언가 찜찜해 결정을 내리지 못하겠다는 것이다.
이때 필자는 무조건 피하라고 권했다. 이러한 토지는 위험하다는 이유에서다. 그럼에도 김씨는 ‘급하게 돈이 필요하게 되어 싸게 내놨다’며 선뜻 동의하지 않았다.
필자는 그에게 되물었다. 당신이 급히 돈이 필요하게 됐다면 토지를 절반 값에 팔아 그 돈을 마련하겠냐고. 그 보다는 토지에 저당권을 설정하고 은행에서 대출을 받는 것이 현명하지 않겠냐고. 그제야 김씨는 필자의 말에 동의했다.
그렇다. 가격이 싼 이유를 ‘급하게 돈이 필요하게 됐다’든지 ‘갑자기 먼 곳으로 이사를 가게 됐다’고 한다면 일단 의심부터 해야 한다. 절대로 그 말을 곧이곧대로 믿어서는 안된다는 얘기다. 아무리 솔깃해도 ‘덥석’ 무는 순간 사기꾼에게 당하는 것이다.
마음에 드는 토지가 있는데 거래 상대방이 이상한 요구를 해서 망설이고 있다는 자영업자 이모(50)씨. 이씨가 받은 상대방의 요구는 두 가지다. 하나는 휴일에 거래를 하고 다른 하나는 대리인을 통해 거래하라는 것이다.
필자는 이씨에게 일단 경계할 필요가 있다고 주의를 당부했다. 이유는 간단하다. 휴일에는 토지거래를 하지 않는 게 안전하다. 오히려 잔금지급과 소유권이전 관련 서류의 교환은 평일 법무사사무실 직원의 입회하에 하면 안전성을 확보할 수 있다.
사실 휴일에 거래를 하는 것은 사기꾼이 쳐놓은 덫에 걸릴 공산이 크다. 실제 휴일만 골라 거래를 성사시키려는 사기꾼은 부지기수다. 휴일에는 공문서 확인이 어렵기 때문이다.
거래에 대리인이 나선 경우 역시 경계대상이다. 토지소유자로부터 권한을 위임받지 않은 사람이 거짓으로 계약에 나설 가능성이 높다는 이유에서다.
이때는 일단 위임여부를 확인하는 게 좋다. 확인은 소유자의 인감증명과 위임장을 통해 하면 된다. 인감증명은 동사무소나 읍사무소에 전화해 관할 행정관청에서 발급한 인감증명이 맞는지 확인하는 것이 바람직하다. 인감증명도 위조의 가능성이 있어서다.
확인절차에 두려워할 필요는 없다. 인감증명 위에 보면 관할 행정관청의 발급번호가 있다. 이 번호를 가지고 관할 행정관청의 담당직원에게 문의하면 확인해 준다.
잦은 토지거래 ‘믿어도 되나요?’
한식당을 운영하는 박모(46)씨가 필자를 찾은 것은 서류상 소유자가 의심스럽다는 이유에서였다. 충청도에 있는 한 토지를 권유받아 답사를 마치고 왔는데 서류를 떼어보니 여러 가지 이유에서 의구심이 들었다고 한다.
박씨가 의심한 첫째는 장기간 아무런 등기행위가 없던 토지에 등기가 행해졌다는 점이다. 둘째는 토지의 규모와 소유자간 불균형한 점이 보였다는 것이다. 예컨대 토지금액은 고가인데 매도자의 사회적?경제적 신분이 이에 맞지 않다는 얘기다.
박씨의 의심은 당연했다. 필자는 그에게 등기부의 소유자가 진정한 소유자인지 알아보라고 권유했다. 사기꾼들이 남의 부동산을 자기 앞으로 소유권 이전을 해 놓았을 가능성이 있다는 게 그 이유다.
반대의 경우도 있다. 소유권 이동이 잦은 토지가 그것이다. 건설업을 하는 정모(60)씨는 경기도 화성의 한 토지를 매입하려고 하는데 소유권 이동이 단기간에 너무 잦아 불안하다며 필자를 찾았다.
서류를 살펴본 필자는 뭔가 정상적이지 않은 사정이 있다고 판단했다. 때문에 정씨에게 거래를 하지 않는 것이 좋겠다고 권유하고 만일 거래를 하더라도 경계를 하고 확인 작업을 철저히 거치라고 당부했다.
사실 가격이 급등하는 지역이 아니라면 토지가 단기간에 여러 번 거래되기 어렵다. 토지는 장기간 보유하는 것이 일반적이다. 성격상 최소 3년 이상 장기 보유해야 충분한 투자수익이 나오기 때문이다.
따라서 잦은 토지거래는 오히려 손해라고 할 수 있다. 토지 가격은 매년 올라가지만 토지거래에는 취득세, 등록세, 중개수수료 등 부대비용이 만만치 않게 들어간다. 이것이 바로 개발예정지투자 같은 특별한 경우가 아닐 때 잦은 거래가 손해를 가져오는 이유다.
잡화점을 하고 있는 조모(41?여)씨가 필자를 찾은 것은 추운 날이었다. 꽁꽁 얼은 그녀의 손에는 ‘연 ○○% 수익 보장’한다는 문구가 새겨진 공동투자 광고전단지가 들여 있었다.
“믿어도 되나요”라고 묻는 조씨의 눈에서는 “믿고 싶어요”라는 간절한 심정을 읽을 수 있었다. 하지만 필자는 단호하게 “독 든 사과일 수 있으니 조심하세요”라고 조언했다.
사실 경제 한파 이후 소액으로 공동투자에 참여하려는 투자자들이 늘고 있다. 위험은 부산하고 이익은 극대화하겠다는 판단에서다.
그렇지만 공동투자가 사회문제로 급부상하고 있는 형국이다. 실제 수익을 나눠준 사례보다 유령 매물 매입 등으로 사기를 쳐 일반 투자자에게 피해를 주고 있어서다.
수법은 간단하다. 일단 투자 경험이 없는 개인 투자자들을 유혹한다. 미끼는 고수익을 보장한다는 것이다. 쉽게 돈을 벌 수 있다며 막대한 차익을 남겼던 성공사례만 들고 그럴싸하게 포장해 투자자들을 꾀면 된다.
투자자가 미끼를 물으면 공동투자 시 투자 금액에 대해 공동저당권이나 가등기를 설정해 준다. 안심시키기 위해서지만 여기에 함정이 도사리고 있다.
돌다리는 두드려보고 건너라
문제가 터졌을 때 투자자금을 보전할 가능성이 매우 희박하다는 게 그것이다. 저당권의 경우 수많은 투자자들이 한꺼번에 부동산의 가치보다 후순위에 등재된다는 이유에 기인한다.
필자는 공동투자를 꼭 하고 싶다는 조씨에게 가장 중요한 것을 짚어줬다. 등기를 할 때 반드시 투자자 모두의 이름이 올라가는 공동 명의로 해두라는 게 그것이다.
투자 전 공동투자의 규칙을 서류로 만들어 공증해 두고 수익 배분 방법, 금액과 기간, 매각 후 투명하게 공개하는 것을 원칙으로 한다면 함정에 빠지지 않을 수 있다.
사기꾼들은 일반적으로 공동 지분 소유권보다 저당권이나 가등기 설정을 권유한다. 그러면서 나중에 되팔 때 문제가 있어서라는 그럴싸한 이유는 댄다. 하지만 속셈은 따로 있다. 공동투자자들의 인원수를 속이고 차익이 남으면 이익을 누락시키기 위한 것이다. 489㎡ 등) 등이다.
