A씨는 새로 신축한 아파트에 입주했다. 그런데 그 아파트 벽면에 물이 새고, 창문도 방한이 되지 않아 겨울에 웃풍이 너무 심해 하자 배상을 받고 싶은데 어떻게 해야 하나?
아파트가 시공한 지 얼마 안 된 경우 담보책임 기간에 공사상 잘못으로 균열이나 침하, 파손, 혹은 누수와 같은 하자가 발생하면 입주자대표회의 등의 청구를 통해 그 하자를 아파트를 건축한 시공자 등 사업주체로부터 하자보수를 받을 수 있다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 살펴보면 아파트 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 주택법의 특별한 규정은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 저촉돼 소유자의 기본적인 권리를 해치지 않는 범위에서 효력을 갖게 된다.
건축물 분양에 따른 담보책임에 관해 전유부분은 입주자에게 인도한 날부터 공용부분은 공동주택의 사용검사일 혹은 건축법 제22조에 따른 공동주택의 사용승인일부터 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내 범위에서 정해진 담보 책임 기간에 공사상 잘못으로 인한 균열과 침하, 파손 등 하자가 발생한 경우에는 해당 공동주택의 해당하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하게 돼있다.
만약 하자로 판정받은 내력 구조부 또는 시설물에 대한 하자보수를 하지 않은 자는 1000만 원의 과태료를 부과받게 된다(공동주택관리법 102조 2항). 즉 사업주체는 담보책임기간에 아파트 누수 등 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있게 된다.
이러한 하자보수에 있어 사업 주체는 입주자대표회의 등이 청구하는 하자보수에 대해 이의가 있다면 입주자대표회의 등과 협의해서 안전진단 기관에 보수 책임이 있는 하자 범위에 해당하는지 여부 등 하자진단을 의뢰할 수 있다.
하자보수를 청구받은 사업주체는 하자보수를 청구 받은 날 혹은 하자 진단 결과를 통보받은 날부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 하자 부위를 비롯해 보수방법 이나 보수에 필요한 상당한 기간 등을 명시한 하자보수계획을 입주자 대표회의 등에 통보해야 한다(공동주택관리법 시행령 38조). 이를 시행하지 않으면 하자보수보증금을 사용해 직접 보수하거나 제삼자에게 보수하게 할 수 있다. 다만 하자 진단을 실시하지 않는 경우에는 당사자 간 합의가 있는 경우에만 이를 할 수 있다.
