정부가 임대주택공급 활성화로 임대차시장 수급구조 개선을 꾀했다가 임대소득 노출 요소를 담으면서 주택투자 심리를 위축시킨 결과 전국의 주택가격은 오름세가 가라 앉는 양상이 역력했다.
지난 5월 전국의 주택가격 상승률은 4월 대비 0.07%에 그쳤다. 15개월에 걸친 하락 끝에 상승세로 전환한 2013년 8월 이후 최저 수준이라는 것.
반면에 전체 주택시장 부진과 달리 신규 분양시장은 뚜렷한 활황세로 대조를 이룬다.
신규아파트 청약경쟁률은 1순위 기준으로 지난 2010년 이후 연평균 2대 1 안팎에 머물렀던 것이 올 들어 지난 5월까지 평균 4.2대 1로 올라 섰고 일부 단지는 수 십대 1로 치솟아 때아닌 과열우려가 나올 정도였다.
평균 4.2대 1, 과열우려 얼마만?
신규 분양시장의 활황세는 지방 뿐 아니라 2009년부터 하락세로 돌아선 수도권 지역에서도 엇비슷한 모습이다.
수도권 청약경쟁률이 최근 1년 사이 약 2배 수준으로 올라 선 가운데 그간 분양을 미뤄왔던 건설사의 ‘밀어내기’ 분양이 늘면서 올해 수도권 아파트 분양물량은 15만호에 이를 전망이다. 이 정도면 글로벌 금융위기 전 수준으로 회복하는 것이라고 볼 만 하다.
수도권과 지방광역시 아파트 청약수요 증가의 배경에는 최초 분양가격 대비 매매가격의 상승에 따른 시세차익 기대감이 반영된 것이라는 게 일반적 지적이다.
최근 몇 년간 전국 주택가격 상승률이 물가상승률을 밑돌면서 실질주택가격의 하락세가 이어지는 바람에 주택매매에 따른 시세차익을 기대하기 어려웠던 터였다.
건설사들이 미분양 사태를 걱정한 나머지 저렴한 분양가격 책정이 이어지면서 거꾸로 투자자에겐 시세차익을 기대할 수 있는 여건이 형성됐다는 것이다.
실제로 신규입주 1년차 아파트 값은 올 들어 상승세로 전환됐다고 한다.
이쯤 되고 보니 전체 주택시장의 침체 분위기가 신규 분양시장에 확산될지 여부가 관심사로 떠올랐다.
전국 기준으로는 평균 청약경쟁률이 여전히 높은 수준이지만, 5월 이후 수도권 일부 단지 청약미달 사례 소식이 속속 들린 바 있다.
임대인 과세강화를 골자로 하는 소득세법 개정안이 국회에서 처리된다면 주택시장 관망세가 온 시장을 얼어붙게 할 가능성은 높아 보인다.
강남 재건축 평균 7500만원 번쩍
주택경기 약세 속에도 빛을 본 곳은 또 있다. 강남권 재건축 단지 시세가 많게는 1억원 가량 올랐다는 소식이다.
재건축 사업에 가속도를 붙이기 시작한 아파트가 늘어난 데다 최고가 대비 20~30% 하락한 시세가 투자심리를 자극했다. 전반적 시세 하락기에 강남 아파트만한 투자처가 없다는 인식도 한 몫 단단히 했다.
관련 업계에 따르면 서초동 ‘반포주공1단지’, 대치동 ‘은마아파트’, 송파동 ‘잠실주공5단지’, 개포동 ‘개포주공1단지’ 등 주요 강남권 재건축 4개 단지의 가격은 평균 7500만원 올랐다.
반포 주공1단지 105㎡(이하 공급면적)는 지난 1월 16억 5000만~17억원에서 이달에는 18억~18억 5000만원에 거래되고 있다. 6개월 새 1억5000만원 뛴 셈이다. 지난 2011년 기록한 최고가(19억4000만원)의 97%까지 회복한 수준이다.
이 단지는 특별건축구역 지정을 추진한다는 소식에 호가가 상승했다. 특별건축구역은 창의적인 건축 설계를 하면 건축법상 규제를 완화해주는 제도다. 이를 통해 최고 층수를 당초 35층에서 40층 이상으로 높이겠다는 게 조합측 계획이다.
대치동 은마아파트 101㎡는 연초 7억 9000만~8억 2000만원에서 이달 6000만원 오른 8억 5000만~8억 8000만원에 매매 릴레이가 일어나고 있다. 115㎡는 8억9000만~9억2000만원에서 9억7000만원 안팎에서 움직이고 있다.
은마아파트는 지난해엔 최고가 대비 35~40%까지 가격이 빠졌다가 시세 급락에 따른 심리 재반등과 이 단지 추진위원회가 자체 정비사업 계획에 나서자 하락 폭을 상당 부분 만회했다.
송파 잠실주공5단지 115㎡는 지난 1월 11억~11억 2000만원에서 이달 11억 6000만~11억 9000만원으로 6000만원 올랐다. 지난해 6월 10억 2000만~10억 4000만원에 거래된 것과 비교하면 1년 새 1억원 넘게 상승했다.
