수익형부동산 중에서도 간판급 주자는 상가다. 남들이 수 억원의 수익을 내는가 하면 같은 기간 인접지역을 투자하고서도 저 홀로 손해를 입는 사람이 있다. 이춘우 위원은 상가 투자에 성공하기 위한 비법을 다섯 가지로 압축했다. 은퇴 이후를 겨냥한 최고의 보험이라도 선택은 본인 몫이라는 진리를 곱씹을 일이다.바야흐로 처서(處暑), 더위가 멈추고 쓸쓸해지기 시작하며 논벼가 익는 시기가 지나면서, 아침저녁 불어오는 바람이 제법 시원스레 느껴질 만큼 날이 풀렸다. 지난 7월호 부동산칼럼에서 수익형부동산시장의 뜨거운 관심에 대해서 언급했다. 연이어 이번에는 수익형부동산의 대표격인 상가투자에 대해서 살펴보자. 상가투자와 오피스텔투자 시 관전포인트 차이를 보면, 오피스텔의 투자는 임대수익을 목적으로 하는 만큼, 임대수요를 철저하게 파악하고 투자지역을 선택해야 할 것이다. 지역선택에 있어 가장 중요한 것이 교통이다. 반드시 역세권에 위치해야 한다는 점은 강조해야 할 요소이다. 유동인구에 혹하는 건 ‘초짜들’그럼 상가투자에 있어 확실한 바로미터(Barometer)는 무엇일까?. 수익률, 유동인구, 상가의 입지, 상권의 규모 등 모두 중요한 척도가 될 것이다. 이 중에도 수익률은 상가투자의 매력이라 할 수 있다. 그럼 수익률 좋은 상가를 고르기 위해서는 무엇을 염두에 둬야 할까? 우선적으로 입지를 비롯한 주변지역의 상권 등을 제대로 따져봐야 할 것이다. 대부분의 초보자들은 유동인구만을 가지고 상가투자를 결정하곤 한다. 다른 사람들은 상가투자로 몇 억원을 벌었다고 하는데, 상가만 사두면 실패하는 사람들이 있다. 바로 유동인구만으로 상가투자의 모든 것을 결정하기 때문이다. 유동인구는 상가투자의 조그만 한 참고사항이지 중요한 결정요소는 아니다. 지금부터 좋은 상가를 고르는 5가지 비법을 염두해 두자.비법① 고객동선 아랫목을 포착첫째, 좋은 상가는 낮은 곳에 밀집되어 있다.고객의 동선은 낮은 지대로 형성되기 마련이다. 일반적으로 높은 곳에 위치해 있는 상가보다는 낮은 곳에 위치해 있는 상가가 수익률이 높은 편이다. 모든 사물은 높은 곳에서 낮은 곳으로 흘러가서 낮은 곳에서 모이는 것이다. 고객동선도 마찬가지이다. 경사도가 있는 아래쪽에서 대부분 소비 활동이 이루어진다. 따라서 낮은 지역이 목이 좋을 확률이 높은 것이다.비법② 발길 붐비는 업종 바로 옆둘째, 사람들의 발길을 사로잡을 수 있는 업종이 위치에 있는 곳이 유리하다.대형시설의 길목을 파악해야 된다. 다시 얘기하면 대형 패스트푸드점이나 대형 할인점의 교차로 횡단보도는 사람들을 집중적으로 흡인 시킬 수 있는 주변지역이 좋다. 또 이런 업종들이 몰려 있는 곳은 고객의 흐름을 크게 바꿔 놓는다. 따라서 주위에 스타박스, 설빙등 새로운 브랜드의 주변지역이라면 고객동선의 변화를 빨리 감지하고 주요길목의 상가투자를 결정해도 좋다. 비법③ 퇴근길 황금동선이 유리셋째, 출근길보다 퇴근길이 유리하다.지하철역에서 주거지역으로 이어지는 퇴근길은 황금동선 이다. 일반적으로 구매력은 아침시간보다는 퇴근시간에 이루어지고 있는 점을 살펴야 한다. 또한 바쁘게 출근하는 길보다는 여유로운 퇴근길에 소비를 많이 한다. 따라서 퇴근길 길목에 위치해 있는 상가를 선택하는 것이 상가투자의 정석이다. 비법④ 인구보다 구매욕구 감응력넷째, 유동인구의 허와 실이다. 종로2가의 하루 유동인구가 수십만이 오가도 상인들은 장사가 안 된다고 울상이다. 반면 청담동의 각종 갤러리 상가들은 거의 지나 다니는 사람들이 없어도 장사가 잘 되는 곳으로 유명하다. 이는 상품의 전문화, 브랜드화로 인한 소비자들의 소비패턴이 심하게 변하고 있기 때문이다. 유동인구를 참고사항으로 보자면 구매력이 있는 유동인구와 구매자의 동선을 잘 살펴봐야 한다. 아무리 통행량이 많아도 상가를 그냥 지나쳐 버린다면 아무런 의미가 없다. 보행자가 유람하듯이 걸을 수 있는 장소라야 구매욕구가 생기는 것이다.비법⑤ 구매력 보유자 많아야 유망다섯째, 배후단지가 튼튼해야 한다.일반적으로 남성비율보다는 여성비율이 높고 연령대가 10 ~ 30대가 주 통행량을 이루는 배후단지를 끼고 있어야 한다. 예를 들어 강남상권이나 명동상권처럼 유명한 상권이 아니더라도 배후지에 구매력 있는 인구가 풍부해야 한다. 배후지에 대규모 아파트 단지가 있거나 재건축이나 재개발이 예상되는 지역, 또는 지하철개통을 앞둔 지역 등 개발재료가 있어 인구의 증가가 예상되는 곳이 좋다. 그리고 빌딩이 연속해서 모여 있는 대형오피스가 존재하거나 기업체사무실이 집중되어 있는 곳도 좋다.비싸도 미래수익 확실하면 알짜다시 말하자면 상가투자는 수익률이 높은 것이 최고이다. 대부분의 초보자들은 단순이 유동인구만 가지고 투자를 한다든지, 주변시세보다 싸게만 구입했다고 좋아하는 경우가 많다. 이는 무척 위험한 투자원칙일 뿐만 아니라, 실패할 가능성도 높다. 왜냐하면 수익률이 낮은 상가를 사서 수익성 좋은 상가로 만들기는 쉽지 않기 때문이다. 따라서 다소 비싸더라도 미래수익을 보장 받는 좋은 상가를 고르는 것이 원칙이다. 좋은 상가를 고르기 위해서는 구매력이 있는 고객의 동선을 꼼꼼히 체크 하여야 하고, 해당지역에 맞는 소득수준, 라이프스타일, 학력수준, 연령층 등을 고려해야 한다.