수도권 주택담보대출 규제완화를 곁들이고 재건축 규제를 대폭 풀어서 부동산경기를 끌어올리려 했던 정부 대책 약발이 떨어지고 있다는 지적이 늘고 있다.
재건축 일반분양가가 조합원 분양가 수준으로 자꾸 가까워지고 있고 부동산 경매 시장에서 수도권 아파트 낙찰가율이 떨어지고 있는 것으로 나타났다.
오피스텔의 경우 과잉공급 상태에 이르면서 중소형 빌딩 투자 수요를 늘리는 흐름이 형성된 지도 시간 깨나 지났다.
청약자격 완화 분양시장 후끈?
올해 아파트 분양 시장은 청약자가 몰리면서 모처럼 1순위 마감이 속출했고 일부 지역에선 청약 당첨과 동시에 수 천 만원의 웃돈이 붙는 등 투자 열기가 급상한 사례도 나왔다.
여기다 내년에는 청약제도가 바뀌어 분양 아파트 시장에 투자자들이 몰려들 요인이 올해보다 더 많다.
바로 국토교통부가 입법 예고한 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안이 내년 3월 시행된다. 지금은 서울을 포함한 수도권의 경우 청약통장에 가입한 이후 월 납부금을 24회(2년) 이상 넣어야 1순위 청약 자격을 얻을 수 있다.
하지만 내년 3월부터는 통장 가입 후 12개월(1년)만 납부하면 1순위 자격을 받는다.
투자자 입장에선 유망한 분양 아파트에 청약한 뒤 당첨되면 입주하거나 프리미엄을 붙여 팔면 되고, 맘에 들지 않으면 청약을 포기하고 1년만 기다리면 다시 1순위 자격을 받을 수 있게 되는 것이다.
특히 민영 주택의 경우 2주택 이상 보유자에 대한 감점제(5~10점)가 폐지되기 때문에 1순위 청약통장 가입자가 300만 명가량 늘어날 것으로 추산된다.
물론 소수 인기 지역 청약 경쟁률이 초고공 행진을 하는 반면 입지가 좋지 않고 분양가 또한 매력도가 떨어지는 곳은 미분양마저 나는 양극화가 불가피하다는 지적도 만만치 않다.
수요층 흡인 중소형빌딩도
오피스텔 과잉공급에 따른 반사효과 등에 힘입어 유망 투자처로 각광받았던 중·소형 빌딩의 강세 현상도 여전할 것이라는 전망이 많다.
예금 금리 연2% 안팎의 저금리와 주식 시장의 부진 탓에 투자처를 찾지 못한 고액 자산가들이 중소형 빌딩 투자에 공을 들이고 있기 때문이다.
날씨가 흐려면 오피스텔 투자 대신 상가투자로 관심을 돌린 거액자산가가 가세하고 있어 중소형 빌딩 선점 경쟁 열기를 끌어 올릴 전망이다. .
반면에 부동산114 조사에서처럼 2010년 1만 1900실에 그쳤던 수도권 공급 물량이 2011~2013년 동안 해마다 2만실 이상 공급된 데 이어 올해도 1만 8100실이 공급된 것으로 나타난 오피스텔은 수익을 꾀하기가 갈수록 만만치 않게 됐다.
도심 재건축 재개발 전망 엇갈려
재건축 아파트와 새해에도 신규 착공이 늘어날 도심 재개발과 관련한 전망은 엇갈리고 있는 편이다.
재건축·재개발 시장의 경우 규제가 완화되긴 했지만 사업 속도가 빨라질 수 있는 특별한 요인이 없고, 새 아파트 선호 현상이 강한 점도 부담스럽다.
실제 재건축 아파트단지의 경우 4분기 접어들면서 조합원 분양가와 일반분양가 차이가 10%대로 좁혀진 경우가 적지 않은 것으로 알려졌다.
한 때 최고 40%, 2000년대 중후반 30% 안팎 차이가 곧잘 벌어졌던 것과는 대조적이라는 것.
하지만 재건축·재개발 규제완화 효과가 제대로 작용한다면 탄력을 받아 오를 수 있을 것이라는 전망도 만만치 않은 게 사실이다.
이런 가운데 재건축발 전세 수요가 겹치면서 전월세난이 가중되자 미국 금리가 올라 국내 금리가 오르기 전에 금리가 싼 지금 고정금리 장기분할 상환 대출을 받아 아파트 시세를 맞출 수 있는 곳에서 내집 마련을 하는 수요가 간간이 나타나는 상황이다.
재건축·재개발 시장동향과 전월세 대신 매입 가능지역에 내집마련을 선택하는 수요는 불가분의 관계인 것으로 보인다.
