서울 강남권과 수도권 버블세븐 지역의 주요 아파트 경매물건이 입찰에 부쳐지는 각 경매장에는 매주 1~2회씩 경매 입찰이 부쳐진다. 한번 경매가 진행되면 300~500명이 경매 법정을 꽉 채우며 인산인해를 이룬다.
입찰장 내 좌석이 모자라 복도까지 투자자들이 길게 늘어서 법정에 늦게 도착한 사람들은 입찰서류를 받기 위해 장사진을 친다. 경매를 통해 아파트를 값싸게 사면 투자가치가 있을 것으로 판단하기 때문이다.
경매아파트 낙찰가율 상승세 유지
정부의 각종 부동산규제 완화와 함께 인기지역 아파트가 바닥을 찍었다는 심리가 확산되면서 집 값 상승을 기대하는 실수요자들이 중대형 아파트 투자에 가세하면서 경매시장에 투자자들이 몰려들고 있다. 2회 이상 유찰해 감정가의 64%대 경매물건은 최대 20명 이상이 몰려 낙찰가율 80%를 훌쩍 넘겨 아파트의 인기를 여전히 실감할 수 있다.
하반기로 접어들면서 서울 주요지역 아파트 입찰경쟁이 뜨겁다. 지난 7월 중앙지법에서 입찰에 부쳐졌던 서울 서초구 서초동 아크로비스타 아파트 151㎡는 감정가 22억4500만 원에서 3회 유찰해 최저 매각가 11억4944만 원으로 떨어졌다가 입찰 당일 무려 15명이 몰려 감정가의 58%인 13억2166만 원에 낙찰됐다.
또 같은 날 입찰에 부쳐졌던 강남구 일원동 우성아파트 83㎡는 감정가 8억5000만 원에서 2회 유찰된 후 최저 매각가 6억8000만 원까지 떨어졌다가 이 날 2명이 입찰경쟁을 벌여 감정가의 86%인 7억3730만 원에 낙찰됐다.
요즘 인기지역 경매 아파트는 인기몰이다. 새해 들어 주요지역 경매 응찰자수가 6년 만에 최고치를 갱신했다. 그러나 예년과 다른 점이 발견된다. 바로 경매장이 인산인해를 이루지만 경매결과는 예상 밖으로 ‘싸늘’한 편이다.
70% 초반에 낙찰되고 평균 경쟁률은 5대 1을 넘지 않는 경우가 비일비재하다. 감정가가 낮은 상태에서 2회 유찰됐거나 수요자들로부터 인기가 높은 중소형 아파트에만 10여 명 이상이 몰려 치열한 경쟁률을 띈다.
사람들이 많이 몰려도 가격이 올라가지 않는 것이다. 간혹 입찰자 간 경쟁률이 치열한 경우는 감정가가 시세를 반영한 상태에서 2회 유찰됐거나 중대형 아파트 중 3회 이상 유찰된 경우다.
이때는 10명 이상이 치열한 경합을 벌인다. 최근의 부동산시장 불황기를 반영해서인지 낙찰가는 2회 가격을 넘지 않는 경우가 대부분이다. 입찰자들이 가격 쓰기에 신중하고 보수적으로 낙찰가격을 계산한 후에 입찰을 결정하고 있다.
꾸준한 입찰전략 세워야 ‘값싸게’ 낙찰
유독 경매시장에 사람이 몰리는 이유는 ‘헐값’에 낙찰 받을 수 있다는 기대감 때문이다. 인기지역에서 급매물로 나오는 아파트 중 경매 낙찰가만큼 가격이 떨어진 아파트는 찾기 어려운 상황에서 한 푼이라도 값싸게 아파트를 장만하려는 수요가 이어져 투자자들의 발걸음이 빨라지는 것이다.
따라서 투자 타이밍을 한 템포 늦춰 잡고 느긋하게 경매시장을 관망하며 적정 투자시기를 노리는 것이 바람직하다.
경매 아파트에 투자할 때는 꾸준한 입찰전략을 세우는 게 필요하다. 처음부터 무리한 가격을 써내 입찰하기보다는 싼 값으로 여러 번 입찰하는 전략을 세워야 한다.
대체로 경매 실수요자들은 한두 번 입찰에 참여했다가 생각만큼 쉽게 낙찰되지 않으면 금세 포기해 버린다. 그러나 경매는 가격을 높이 써내는 최고가격을 써낸 사람에게 낙찰자로 결정하는 과정이다 보니 타이밍과 운도 어느 정도 필요하다.
어떤 날 입찰한 물건은 감정가의 60% 선에 최저가격으로 낙찰되다가, 다른 날은 80%에 낙찰되기도 하는 것이 경매시장이다. 따라서 최소 5회 이상 꾸준하게 싼 값으로 입찰해보자는 인내심으로 무장해 저가에 자주 입찰하는 전략을 세울 필요가 있다.
또 투자목적과 금액에 맞는 유사 경매물건을 꾸준히 검색하고 추적해 우량물건에 여러 번 입찰해야 값싸게 살 수 있다.
1~2회 유찰한 아파트를 중심으로 입찰물건을 선정하는 것이 바람직하다. 첫 입찰 물건은 추가 경비를 감안할 때 당분간 가격 메리트가 없다. 이사비, 체납관리비 등 아파트 낙찰 후 투입되는 필요적 추가경비는 만만치 않다.
1회 이상 유찰된 아파트는 가격의 거품이 빠져있는 상태이므로 최저가에서 약간의 금액을 더 써내 입찰하면 시세보다 저렴하게 매입하게 된다. 다만 3회 이상 유찰된 아파트는 경쟁이 치열해 낙찰가가 1~2회 유찰된 최저 가격선까지 높아지는 경우가 왕왕 있다.
아파트를 좀 더 싼 값에 낙찰 받으려면 요령이 필요하다. 수요가 많은 대단지나 인지도 높은 아파트만 고집하면 경쟁이 치열해 높은 값에 낙찰 받을 수 있어 가격 경쟁력이 떨어진다. 실거주목적이라면 비역세권, 중소 규모 단지, 비 브랜드, 주상복합 아파트나 나 홀로 아파트를 고르는 게 낫다.
실제 낙찰 결과를 보면 지역 랜드마크 아파트는 비수기라도 낙찰가율은 80%를 상회한다. 그러나 인지도가 낮은 아파트는 60~70% 선에서 낙찰되는 게 경매시장이다. 누구나 사고 싶은 아파트보다 입찰을 망설이는 아파트일수록 낙찰가가 10~20% 정도 낮다.
입찰 가격은 당분간 보수적으로 결정하고 낙찰 받아야 경매투자에서 성공한다. 요즘 입찰장은 늘 상 만석이다.
실제 경매에 참여하는 사람들이 대부분이지만 30~40% 정도는 입찰장을 답사 온 예비투자자들이거나 경매의 이해관계인과 경매학원 수강생, 차기 입찰 참여자의 사전 답사 때문에 북적댄다. 입찰장에 투자자들이 몰린다고 분위기에 휩쓸려 높은 값에 낙찰 받을 필요는 없다. 냉정한 자세로 저가 사냥에 나서야 한다.
감정가가 시세 반영했는지 살펴라
현재 경매시장에 나오는 아파트는 지난해 가격 하락이 본격화되기 전에 감정가가 매겨진 경우가 대부분이다.
따라서 올 하반기에 경매에 부쳐진 아파트에 입찰할 때는 유찰횟수를 따지기보다 감정가가 현재 시세와 얼마나 차이가 있는지를 보고 2회 정도 유찰된 매물을 골라야 저가매입을 할 수 있다. 간혹 과다 평가된 물건이 공급돼 싸게 낙찰 받았지만 실제로는 시중의 급매가 수준에 낙찰 받는 우를 범하는 사례도 종종 발생한다.
아파트 경매에서 가장 중요하게 따져야 할 것 중 하나가 입찰 ‘기준가격’을 정하는 것이다. 최근 거래되고 있는 지역 내 아파트의 평균값을 정해 20~30% 정도 남을 때만 입찰해야 한다. 최근 매매사례를 눈여겨보고 내가 쓰고자 하는 가격이 정확한지 크로스체크를 한 후 가격을 보수적으로 잡은 다음 입찰해야 한다.
자금계획도 철저히 세워야 한다. 특히 강남권은 투기과열지구이기 때문에 6억 원 초과 주택담보 대출시 40% 적용되던 DTI 규제가 남아있다. 값싸게 강남 아파트를 낙찰 받았지만 강남권의 대출규제를 체크하지 않고 입찰했다가 잔금을 못내 다시 경매에 부쳐지는 불상사도 생긴다.
입찰 전 자금융통 여부를 반드시 체크하고 경락잔금대출이 가능한지를 사전에 파악해둬야 한다. 만약 대금납부 전까지 잔금을 납부하지 않으면 입찰보증금을 포기해야 하는 경우도 있다.
경매 법정이 북적거리고는 있지만 경매시장의 활성화가 본격화됐다고 보기에는 이르다는 게 부동산 전문가들의 공통된 견해인 만큼 조급하게 입찰을 결정할 필요는 없다. 인기지역 아파트의 급매물이 모두 팔리고 나서 잠깐 반등세를 보였던 재건축아파트 가격이 다시 떨어지는 것처럼 경매시장도 저가매물이 모두 팔리면 다시 위축될 여지가 있다.
세계적인 경기침체와 국내 주택시장 침체 여파로 당분간 인기지역 아파트의 투자심리가 살아나기에는 어려운 상황이다. 강남권과 버블세븐 아파트 경매시장도 자유로울 수는 없다.
앞으로 경매물량은 꾸준히 늘어날 것으로 예상된다. 낙찰가율이 떨어지고 물량은 늘어나는 호기는 한해 내내 이어질 것이므로 조급증을 가지기보다 시장을 꾸준히 지켜본 후 입찰을 결정해야 한다. 가격이 싸지 않다면 공격적이고 섣부른 아파트 경매투자는 삼가야 한다.
? 추천 아파트 경매물건 (단위:㎡,만원)
사건번호
소 재 지
면적(㎡)
(평형)
건축
연월
감정가
(최저가)
입찰장소
(입찰일)
09-9826
영등포구 영등포동8가 76-1 삼환 103동 301호
84(32)
99.7
45,000
(36,000)
남부4계
(9.23)
09-6901
마포구 도화동 547 도화현대1차 113동 204호
84(33)
98.10
45,000
(36,000)
서부4계
(9.24)
09-5336
구로구 개봉동 60-101 거성푸르뫼1차 101동 1204호
132(51)
93.12
47,000
(30,000)
남부4계
(9.23)
09-864
송파구 가락동 479 가락시영 42동 503호
51(17)
81.7
70,000
(53,000)
동부1계
(9.21)
08-20946
송파구 가락동 199 프라자 8동 301호
133(48)
89.4
79,000
(63,200)
동부1계
(9.21)
09-13331
강남구 도곡동 963 역삼럭키 103동 404호
84(34)
76.2
80,000
(64,000)
중앙2계
(9.24)
09-2300
강남구 논현동 268-12 그랑디오 302호
146(55)
04.9
110,000
(88,000)
중앙2계
(9.24)
08-14682
송파구 문정동 1 문정래미안 120동 1902호
150(53)
04.11
130,000
(104,000)
동부1계
(9.21)
09-12499
강남구 도곡동 949-2 도곡푸르지오 102동 501호
147(52)
06.9
120,000
(96,000)
중앙10계
(9.24)
09-5828
서초구 서초동 1436-14 서초아이파크 101동 101호
192(70)
03.10
160,000
(128,000)
중앙2계
(9.24)
※ 자료 : 메트로컨설팅(www.metro21c.co.kr, (02)765-0008)
============================= 프로필 ========================
경매전문가 윤재호는 현재 (주)메트로컨설팅 대표로서 개인과 법인을 대상으로 부동산 투자와 경매 컨설팅을 하고 있다. 한양대 대학원 부동산학과 졸업, 89년 건설사 용지부 사원부터 시작해 KIRA컨설팅 선임연구원, 한국통신(KT) 리치엔조이중개(주) 대표와 스피드뱅크 투자자문센터장을 역임했다. 외국투자사 메이저브로커로 담보부부실채권 중개 및 상가개발, 경매컨설팅을 다년 간 수행했다. 조선·동아·한겨레·문화일보 일간지 칼럼니스트와 KBS, MBC, SBS 패널, 한경 상담위원·매경 자문위원을 역임하고 현재 금융포털 모네타의 부동산 자문위원으로 활동 중이다. 저서로는 등이 있다.
