단지 내 상가 경매물건은 1~2억 원 안팎의 적은 금액으로 낙찰 받을 수 있다. 아파트 등 주거시설 경매보다 입찰경쟁률이 낮고 낙찰가율도 60~70%에 불과해 경매시장의 틈새상품으로 꼽힌다.
단지 상가를 싸게 낙찰 받아 주변 임대가에 맞춰 세를 주거나 가족들의 노동력으로 직접 상가를 운영할 수 있어 일석이조다. 실업인구가 늘어나 경매시장에서 외면당하던 단지 내 상가의 인기도 활기를 되찾고 있다.
대단지 상가는 낙찰가율 80%로 인기
서울·수도권에서 매월 100∼150여 건 정도의 단지 내 상가가 경매에 부쳐진다. 낙찰가율은 근린상가보다 높은 편이지만 통상 낙찰가율 70%를 밑돌아 한동안 경매시장에서 큰 관심을 끌지 못하는 상품이었다. 보통 2회 이상 유찰된 후 2∼3명만이 입찰에 참여하고 있어 입찰 경쟁률이 낮은 편이다.
아직은 경매시장이 아파트와 같은 주거용 상품 위주로 형성되고 있으나 실업자가 늘고 신규 창업 바람이 불면서 단지 안 상가에 대한 매력이 높아지고 있다.
1000가구가 넘는 단지 내 1층 33~66㎡ 규모의 배후 가구가 많은 상가는 인기가 높다. 2층 이상 상가는 30∼40%대의 낙찰가율을 보여 최초 분양가 대비 30% 이하 가격대에 낙찰되는 등 경매시장의 틈새종목으로 꼽힌다.
가정주부 L씨는 최근 동부지법에서 입찰한 서울 송파구 방이동에 있는 O아파트 내 2층 실면적 11.5㎡(대지 17㎡)의 주출입구 상가를 낙찰 받았다.
감정가 1억5000만 원에서 2회 유찰 후 9600만 원에서 입찰에 부쳐졌다가 9601만 원에 낙찰 받은 것. 3층 상가 중 2층으로 현재 세탁소로 운영 중이었다. 고층 아파트 122개동 5369세대의 대단지 내 세탁소여서 충분한 영업력이 예상되는 알짜 상가다.
자영업자 O씨는 올해 초 서울지법에서 입찰에 부쳐진 서울 동작구 사당동 S아파트 상가 내 1층 19㎡를 감정가 8000만 원의 30%선인 2410만 원에 낙찰 받았다.
3층 건물의 1층인 이 상가는 아파트 주 출입구변에 위치해 단지 내 고객은 물론 주변 주택가 고객까지 확보할 수 있는 목 좋은 상가를 낙찰 받았다. 낙찰 후 1달 만에 보증금 1000만 원에 매월 40만원의 월세를 받고 있다.
창업과 임대사업용으로 적합
경매를 통해 단지 내 상가를 낙찰 받으면 시세 대비 30% 가까이 값싸게 낙찰 받을 수 있다. 따라서 임대사업용 또는 순수창업용 상가를 찾는 수요자들은 취득원가를 크게 낮춘 선에서 매입이 가능해 큰 이익을 볼 수 있다.
또 아파트 세대와 함께 배후에 주택이 밀집된 상가는 권리금이 형성돼 있어 경매를 통해 낙찰 받으면 웃돈 없이 싸게 매입할 수 있어 일석이조다.
단지 내 상가의 업종 규제가 대폭 완화돼 입점 가능업종이 다양해졌다. 주거환경을 해치는 단란주점, 안마시술소 등 일부 업종만 제외될 뿐 노래방, PC방 등 대부분의 근린생활 시설까지 확대돼 몇 천 만 원대로 경매투자가 가능하다.
요즘 단지 내 상가를 통한 생계형 창업이 늘고 있는 추세로 임대사업용으로도 적합하다. 특히 대단지의 1층 상가는 안정적인 임대수익을 올릴 수 있고 투자성이 커 낙찰 후 시세 차익도 남길 수 있다.
기존 단지 내 상가에 입점한 상가임차인은 주로 소액임차인이 많아 낙찰 후 명도가 손쉬운 게 통례다. 낙찰 후 보증금 전액이나 일부를 변제 받으므로 권리관계도 투명하고 단순명료한 편이다.
최소 500가구 이상 1층 상가 유리
단지 내 상가 경매 투자의 핵심은 배후 세대수에 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 최소한 500가구의 배후 가구가 있어야 영업력이 안정될 뿐 아니라 투자성이 있다. 1000가구가 넘는 경우 높은 수익을 기대할 수 있다.
1∼2층의 저층 상가라야 안전한 투자 대상이다. 상층부 상가일수록 영업력이 떨어진다. 상층부일수록 임대는 물론 고객확보에 불리하다. 2∼3층 상가는 학원, 클리닉 등의 업종이 유리하다.
따라서 여러 물건을 비교해 본 후 입찰물건을 정하는 게 좋다. 분산상가인 경우 되도록 주출입구 쪽에 있는 상가가 훨씬 영업력이 뛰어나 임대료가 높게 책정되는 게 통례다. 부출입구 쪽 상가는 고객 흡인력이 약해 미니슈퍼, 세탁소 등 근린 업종 외에는 큰 인기를 끌지 못하고 있다.
경매에 부쳐지는 상가공급 물량이 지속적으로 늘고 있는 추세이므로 입찰 전 매물비교 분석에 치중하고 최소 5개 이상 상가를 검토, 비교분석해 우량물건을 고르는 전략을 세워야 한다. 외관 상 아무리 괜찮은 상가라도 최소 1~2회 유찰해 가격의 거품이 충분히 빠진 매물을 중심으로 입찰전략을 세우는 것이 유리하다.
아파트 외에 주택을 끼고 있어 영업력이 양호한 상가의 경우 입찰경쟁률이 치열해 낙찰가가 치솟는 경우가 많다.
그러나 수도권, 택지지구 내 상가, 비인기지역의 경우 입찰경쟁률이 덜 치열하면서 값싸고 수월하게 낙찰 받을 수 있다. 되도록 경매물건에 대한 검색을 외곽지역까지 넓히고 다양한 매물을 입찰 전 살필 필요가 있다.
가구수 대비 상가비율 낮아야
경매에 나온 단지 내 상가 중에는 배후 가구 수에 비해 상가의 비율이 지나치게 높은 경우가 있다. 배후 단지 규모와 비교 상가면적이 적정한지를 따져봐야 한다. 통상 상가전체 면적을 배후 아파트가구수로 나눈 면적이 약 1.7㎡(0.5평) 정도면 적정수준이다.
상가 세입자 중 고액의 시설비를 들여 입주한 경우 명도저항이 심해 낙찰 후에도 애를 먹는 경우가 있다. 입찰 전 반드시 세입자를 만나 재계약 또는 이주 여부도 확인하는 것이 필요하다.
단지 내 상가는 몇 년 전부터 분양성 하락 등으로 인기가 크게 떨어져 쉽사리 팔리지 않아 애를 먹는 경우도 허다하다. 경매에 부쳐진 물건 중 수차례 유찰된 물건도 많다. 무조건 싼 가격에 나온 물건을 잡기보다는 적정한 기격을 써내고 낙찰 받는 물건이 투자의 위험성을 줄일 수 있다.
직접 창업할 생각으로 낙찰 받는 경우에는 상가 관리사무실을 찾아 업종 규제와 관리비 부담 여부와 상가조합 규약에 제한사항이 없는지 등을 꼼꼼히 따져보고 입찰참여 여부를 결정하는 것이 바람직하다.
간혹 경매에 부쳐진 상가 중에는 영업력이 떨어지거나 그 지역이 슬럼화 되거나, 업종변경이 필요 하는 등 문제가 있을 여지가 있다. 입찰 전 충분한 상권 및 입지조사를 통해 상가의 미래가치와 함께 앞으로의 활용 가능성이 있는지를 따져봐야 한다.
건축된 지 오래된 상가 중에는 고객 유출로 슬럼화가 진행돼 영업력이 크게 떨어지는 상가가 많다. 주변에 대형 상가가 많이 생겨 상가 이용고객이 줄어들거나 그럴 가능성이 있다면 투자성을 기대하기 어렵다.
겉이 번듯한 상가이고 수회 유찰돼 경매시장에 값싸게 나왔다 하더라도 최대한 값싸게 낙찰 받아야 투자성을 높일 수 있다.
건축된 지 오래된 아파트단지 내 상가에 있는 경매물건은 고객 유출로 슬럼화돼 상권이 크게 떨어지는 경우가 많다. 대형 유통센터가 많이 생겨 단지 내 상가 이용고객이 줄어들기 때문이다. 따라서 되도록 안정적 수요가 있는 상가를 골라야 투자이익을 보장받을 수 있다.
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추천 아파트상가 경매물건 (단위:㎡,만원)
사건번호
소 재 지
면적
(대/건)
건축
연월
감정가
(최저가)
입찰장소
(입찰일)
08-32137
중구 신당동 남산타운 단지 내 상가 6동 1층 111호
46
02.12
22,000
(5,767)
중앙8계
(12.17)
09-307
송파구 거여동 27-5 쌍용 1층 114호
18
06.9
12,000
(6,144)
동부3계
(12.14)
09-11263
영등포구 문래동3가 55-16 SK리더스뷰 1층 H 10호
8
07.10
19,000
(12,160)
남부8계
(12.15)
08-4200
종로구 창신동 23-76 브라운스톤 창신 112호
42
06.11
30,000
(19,200)
중앙9계
(12.9)
08-28267
중구 신당동 844 남산타운 상가2동 111-1호
48
02.12
32,000
(20,480)
중앙9계
(12.9)
09-12829
강동구 천호동 414 두산위브센티움 106호
38
04.10
35,000
(28,000)
동부5계
(12.7)
08-19918
구로구 구로동 43-2 예원아파트 201호
129
04.9
40,000
(25,600)
남부6계
(12.14)
09-7261
송파구 마천동 576 우방 101동 106, 107호
93
02.12
52,600
(33,664)
동부5계
(12.7)
09-17470
종로구 내수동 71 경희궁아침2단지 1층 111~113호
79
04.8
90,000
(57,600)
중앙1계
(12.15)
08-25920
구로구 구로동 46 신도림쌍용플래니텀노블 1층 107호
262
07.1
220,000
(140,800)
남부9계
(12.16)
※자료 : 메트로컨설팅(www.metro21c.co.kr)
============================= 프로필 ========================
경매전문가 윤재호는 현재 (주)메트로컨설팅 대표로서 개인과 법인을 대상으로 부동산 투자와 경매 컨설팅을 하고 있다. 한양대 대학원 부동산학과 졸업, 89년 건설사 용지부 사원부터 시작해 KIRA컨설팅 선임연구원, 한국통신(KT) 리치엔조이중개(주) 대표와 스피드뱅크 투자자문센터장을 역임했다. 외국투자사 메이저브로커로 담보부부실채권 중개 및 상가개발, 경매컨설팅을 다년 간 수행했다. 조선·동아·한겨레·문화일보 일간지 칼럼니스트와 KBS, MBC, SBS 패널, 한경 상담위원·매경 자문위원을 역임하고 현재 금융포털 모네타의 부동산 자문위원으로 활동 중이다. 저서로는 <자산관리 및 실물자산 투자> <3000만 원으로 시작하는 부동산투자 101가지> <스타재테크(공저)> <2000만 원으로 연봉 버는 경매투자> 등이 있다.
