급매물 거래 후 소강상태를 보이던 기존 아파트 거래시장은 미분양대책으로 거래 부진이 이어질까 우려가 높아졌고 설 전후로 학군수요가 움직이면서 실수요 거래가 이뤄졌던 일부 분양권 시장도 모델하우스에 몰리는 수요에 비해 세제 혜택에서 제외된 분양권을 살 사람이 있겠느냐며 한숨 섞인 반응이다.
그러나 수요 관심이 집중되는 수도권의 주요 미분양 신축물량이 해소되면 중장기적으로 기존 아파트, 분양권 시장으로 실수요 움직임이 이어질 수 있다. 경기 변수가 여전하지만 유보된 강남3구 투기지역 해제를 제외하고는 모든 규제가 풀렸고 금리는 계속 낮아져 자금조달 부담도 점차 줄어들고 있기 때문이다.
대내외 경기 여건상 하락세가 지속될 전망이고 섣부른 회복 기대는 금물이지만 경기 부양책과 수요 유인 등이 사방에 켜진 만큼 아파트 가격이 다시 크게 고꾸라질 가능성은 높지 않아 보인다. 국지적으로 실수요가 서서히 형성되고 있는 만큼 규제 완화와 금리 인하에 맞춰 내 집 마련 및 투자전략을 세울 때라고 볼 수 있다.
특히 입주 전 분양권의 경우에는 새아파트 내 집 마련이나 넓은 집으로 갈아타기 용도에 적합하다. 미래가치가 높은 개발호재 지역의 급매물과 함께 정부대책의 수혜 물건을 선별해 저가에 매입하는 전략이 필요한 시점이다.
“입지와 주거환경이 가장 중요하다”
우선 실수요자들이 눈 여겨 볼 부분은 입주 후 주거환경이 좋아질 단지인가 하는 점이다. 살기 편한 아파트라면 실거주 후 팔 때 비교적 높은 수익도 기대할 수 있다.
수도권 주요 신도시나 택지지구 분양권 중에서 침체된 경기 탓에 싸게 나와 있는 매물, 프리미엄이 없는 매물을 우선 고르도록 한다. 규모가 있는 아파트 지구로 개발되기 때문에 학교, 편의시설은 물론 치안 등의 인프라도 상대적으로 잘 갖춰진다.
교통 개발 호재가 있는 곳도 살펴볼 만하다. 당장은 교통편이 다소 열악하더라도 고속도로나 지하철 등 교통 환경이 개선되면서 입주 후 미래가치가 높아질 단지라면 투자할 만하다. 교통개발 수혜를 기대할 수 있는 단지로는 서울의 경우 오는 5월 1구간이 개통하는 지하철 9호선 역세권 아파트가 대표적이다.
강서, 동작 지역의 주요 단지들이 강남 접근성이 좋아지면서 강남 직장인 관심이 높다. 부천과 중동신도시 주변도 지하철 7호선 연장 사업으로 강남 직장이 관심이 높은 곳 중 하나다. 기존 신도시 인프라는 물론 7호선 역세권을 중심으로 다양한 상권도 갖춰지고 있다.
6월이면 1단계 구간이 개통되는 경의선 복선전철 사업도 고양 식사지구 단지들의 호재로 작용했다. 일산자이위시티는 분양권 전매도 가능해져 관심을 모았다. 파주 교하, 문산 지역은 경의선 복선화는 물론 제2자유로, 서울-문산간 고속도로 등 교통 호재가 집중되면서 향후 교통 불편이 크게 해소될 것으로 기대된다.
용인은 용인-서울간 고속도로가 오는 6월 개통하고 분당선 연장, 신분당선 등의 교통호재를 가진 분양권이 몰려있다. 광주 역시 성남-여주간 복선전철을 통해 판교와 연결되는 등 강남까지의 연계성이 좋아진다.
인천 청라지구도 경인고속도로 직선화 사업을 비롯해 인천 지하철2호선, 제2외곽순환도로가 확충될 예정이고 서울-인천공항간 고속도로 및 인천국제공항철도 등이 들어서 경제자유구역간 이동은 물론 수도권 접근도 편리한 광역 교통 인프라가 구축될 예정이다.
“짧아진 전매제한 환금성 좋아진다”
달라진 제도에도 주목해야 한다. 오는 3월부터는 공공택지의 분양권 전매제한 기간이 크게 단축된다. 종전 7~3년간 전매가 제한됐던 공공택지 분양권은 오는 3월부터는 5~1년으로 다시 줄어든다. 공공택지 전매제한이 완화되면서 민간택지도 3~1년으로 전매제한 기간이 짧아진다.
전매제한이 완화되면 분양권의 환금성이 좋아져 금리 변화나 자금 부담이 커질 때를 감안해서 단기간 투자도 가능해지는 셈이다. 수도권 주요 신도시 등 공공택지 분양권 중에서 입주 전 거래가 가능해지거나 입주와 함께 전매할 수 있는 분양권을 살펴볼 수 있다.
올해 입주를 시작하는 판교신도시 주요 단지는 7~5년간 적용되던 전매제한이 5~3년으로 단축되면서 입주와 함께 거래가 가능해지거나 중소형은 입주 후 2년이면 거래할 수 있게 된다. 지난 가을 분양한 광교신도시 울트라참누리 중대형은 계약 1년이 지나면 입주 전이라도 거래가 가능해진다. 김포 한강신도시와 파주 운정신도시도 3~1년으로 전매제한 기간이 짧아지면서 운정신도시 주요 단지 대형은 이미 작년 말부터 거래가 자유로워졌다. 중소형도 내년 입주와 함께 거래가 가능해진다. 한강신도시 우남퍼스트빌은 중대형으로 구성된 1202가구 대단지로 오는 9월부터 전매가 자유롭다. 녹지율 50%의 친환경단지로 경인운하 수혜도 기대된다.
청약 돌풍을 불러왔던 용인 흥덕지구도 대형은 이미 지난해 말부터 거래가 가능해졌고 중소형도 입주와 동시에 전매제한이 풀린다. 지난해 공급된 인천 청라지구도 3~1년으로 전매제한 기간이 줄면 대형은 계약 1년 후인 올 연말부터 거래가 가능하고 중소형도 입주하면 거래를 할 수 있다.
올해 공급계획 등 물량 부담이 조금 있지만 최첨단 테마파크, 국제관광레저 도시를 목표로 개발되는 청라지구에 대한 관심 수요는 꾸준하다. 국제 업무지구에는 금융회사, 은행, 오피스 빌딩 등이 입주하고 레저 스포츠 단지에는 골프장과 자동차 경주장이 들어설 예정이다. 이밖에 많지는 않지만 기존에 공급된 수도권 민간 상한제 물량은 대부분 계약 1년 후부터 거래가 자유로워진다.
“시공사 재무구조도 중요하다”
마지막으로 분양권을 매입하기 전에는 현장방문을 통한 주변 입지 확인은 필수이고 개발호재와 주변 공급계획을 체크해 해당 단지의 희소가치까지 점검하는 게 좋다. 경기 회복시기를 가늠하기 어려운 상태이므로 실거주를 일차 목표로 접근하는 것이 바람직하고 대단지, 역세권, 중소형 등 실수요 선호도가 높은 단지를 고르는 것은 기본이다.
최근에는 시행사, 시공사의 재무구조가 탄탄한지도 알아봐야 한다. 시공사 등에 문제가 생길 경우 입주 시기 지연 등을 피하기 어렵다. 한銀의 기준금리 인하로 지속적인 대출금리 인하가 예상되지만 경기 침체 국면이므로 대출 전략은 신중해야 한다.
