재건축부담금의 부과 기준이 현실화된다. 면제 금액이 기존 3000만 원에서 1억 원으로 상향되고
부담금을 매기는 초과 이익 기준 구간도 2000만 원 단위에서 7000만 원 단위로 넓혀 조정된다.
1주택 장기보유자의 부과금은 최대 50% 감면된다. 리치에서 자세히 소개한다.
재건축부담금 제도는 재건축 사업에서 발생하는 초과 이익을 환수하는 제도다. 2006년 도입됐으나 2차례 유예되면서 아직 확정액이 부과된 단지는 없지만, 전국 84개 단지에 예정액이 통보된 상태다.
전문가들은 그동안 집값 상승 등 시장 상황 변화에도 과거 기준을 그대로 적용하다 보니 불합리한 수준의 부담금이 산정되는 문제가 초래되고 있다며 제도개선 필요성을 제기해왔다. 특히 과도한 재건축부담금은 재건축 지연, 보류 등의 원인이 되고 결과적으로 선호도 높은 도심에 양질의 주택 공급이 위축되는 문제를 유발한다는 게 전문가들의 지적이다.
국토교통부는 지자체·학계·전문가·관련 단체 등과의 간담회를 개최하고 광범위하게 의견을 수렴해 시뮬레이션 등을 통해 다양한 대안을 검토·분석했다. 그리고 지난 9월 27일 민간전문가 중심으로 구성된 주택공급혁신위원회 논의를 거쳐 개선방안을 마련했다.
국토부가 내놓은 ‘재건축부담금 합리화 방안’은 지난 8월 16일 발표한 ‘국민 주거 안정 실현 방안’의 후속 조치다. 이번 방안에 따라 재건축부담금 면제 대상이 현행 초과 이익 3000만 원 이하에서 1억 원 이하로 상향된다. 이는 그간의 주택가격 상승 등 여건 변화를 종합적으로 고려했다.
부과율 결정의 기준이 되는 부과 구간도 기존 2000만 원 단위에서 7000만 원 단위로 확대됐다. 초과 이익 산정 개시 시점은 ‘추진위원회 구성 승인일’에서 ‘조합설립 인가일’로 조정했다.
이는 임시조직인 추진위의 구성 시점보다 실질적인 권리와 의무를 부여받고 분담금 납부 주체가 되는 조합의 설립 시점을 사업 시작 기준으로 삼아야 한다는 의견을 고려했다. 재건축하면서 공공임대나 공공분양으로 주택을 매각할 때 해당 금액을 초과 이익에서 제외할 예정이다.
아울러 재건축 주택을 장기 보유한 1주택자에 대해서는 주택 준공 시점부터 역산해 보유 기간에 따라 부담금을 10~50% 추가로 감면해준다. 구체적으로 보유 기간에 따른 부담금 추가 감면은 ▲6년 이상 10% ▲7년 이상 20% ▲8년 이상 30% ▲9년 이상 40% ▲10년 이상 50% 등이다.
그러나 준공 시점에 1가구 1주택자여야 한다. 보유기간은 1가구 1주택자로서 해당 주택을 보유한 기간만 포함된다. 경제적 여력과 종부세 규정 등을 고려해 만 60세 이상인 1가구 1주택 고령자에게는 상속·증여·양도 등 해당 주택 처분 시까지 부담금 납부를 유예할 수 있도록 제도를 개선했다. 이번 재건축부담금 합리화 방안으로 전국 84개 단지 중 38개 단지의 부담금이 면제될 것으로 예상된다.
특히 지방은 32개 단지 중 3분의 2가 넘는 21곳이 면제 대상이 될 것으로 전망된다. 부담금이 1000만 원 이하로 부과되는 단지는 30곳에서 62곳으로 늘어난다. 1억 원 이상 부과 예정 단지는 19곳에서 5곳으로 감소할 전망이다.
권혁진 국토부 주택토지실장은 “이번 개선방안으로 과도한 재건축부담금 규제가 합리화할 수 있을 것”이라며 “이번 방안이 법률 개정사항인 만큼 입법과정에서 국회와 긴밀히 협력할 계획”이라고 말했다. 이어 “앞으로 주택시장 상황을 면밀히 모니터링하면서 국민 주거 안정 실현방안 후속 조치 등을 차질 없이 추진하겠다”고 전했다.
한편, 부동산114는 “이번 개선안으로 부과 금액이 줄면 재건축 사업의 걸림돌이 제거되면서 사업이 지지부진했던 서울 주요 단지에서 추진 동력을 얻게 될 것”이라며 “특히 매매가격이 상대적으로 낮은 서울 강북권과 경기 외곽지역 재건축 단지는 부담금이 면제되고, 강남권 재건축 아파트도 부담금이 크게 줄어드는 효과를 기대할 수 있을 것”이라고 내다봤다.
또 “매수 심리가 크게 위축된 상황이지만 규제 완화 기대감으로 일부 재건축 추진 단지를 중심으로 매물이 회수되고 가격이 오를 가능성이 있다”며 “아울러 개발 이익이 크지 않은 지방에서는 최근 규제지역 해제와 맞물려 조합원 지위 양도 등 거래가 일어날 수도 있을 것”이라고 예상했다. 이욱호 기자
