과거 주식시장이 어려울 때마다 비과세나 소득공제 혜택으로 무장하고 등장했던 주식형펀드나 투기등급 채권시장의 활성화를 위해 시행됐던 비과세 고수익 고위험펀드 등이 그 좋은 사례다.
정부는 파격적인 혜택이 주어지는 상품을 활용해 투자자들의 시장 참여를 유도했고 이러한 지원에 힘입어 시장은 침체에서 벗어나 회복되는 모습을 보여주곤 했다. 최근에는 어려운 주식시장 환경을 개선해보고자 지난해 하반기 도입한 장기주식펀드가 소득공제 효과뿐만 아니라 높은 투자성과로 투자자들을 함박웃음 짓게 하고 있다.
미분양 아파트는 일석이조 상품
현재 상황에서 이 같은 일석이조의 상품을 찾는다면 가장 먼저 떠오르는 것이 바로 미분양 아파트에 투자하는 상품이다. 미분양 리츠·펀드는 최악의 상황에 빠져있던 아파트 분양시장을 활성화시키기 위해 정부가 도입한 제도다.
전국의 미분양 아파트는 지난 2007년 초, 8만 가구 수준에 머물러 있었다. 하지만 9월에 10만 가구를 돌파하더니 올 7월에는 16만 가구로 대폭 늘어나는 모습을 보여 줬다. 이러한 현상은 공급 물량 증가와 함께 글로벌 경제 위기로 투자 심리가 위축되면서 부동산 경기가 급격히 냉각된 결과라고 할 수 있다.
특히 높은 주택 보급률과 인구 유출로 미분양이 누적되어 있던 지방뿐만 아니라 탄탄한 수요층을 바탕으로 높은 청약 경쟁률을 지속했던 수도권마저도 미분양이 증가했다는 점은 주택시장의 어려운 상황을 단적으로 보여준 경우라고 하겠다.
극도로 허약해진 투자심리로 취·등록세 50% 감면 등과 같은 전통적인 미분양 해소책이 큰 효과를 발휘하지 못하자 정부는 민간자금을 활용한 미분양 해소 방안을 모색했다.
그 결과 정부는 미분양 리츠·펀드가 미분양 아파트를 매입할 경우 대한주택보증의 분양보증을 통해 건설사 부도 시에도 공사 완공을 책임지고 주택공사의 매입약정을 통해 자금 회수를 지원하기로 했다. 이러한 지원이 뒷받침될 경우 투자자들은 주택 완공에 대한 위험 부담 없이 주택공사의 매입보장을 통해 일정 수준의 수익을 보장받을 수 있게 된다.
안정적인 수익구조 ‘눈에 띈다’
결국 미분양 리츠·펀드는 민간자금을 유치하기 위해 정부가 대한주택보증과 주택공사를 통해 상품의 안정성을 상당 수준 보완해준 상품이다. 따라서 이 상품은 일반 부동산펀드가 대부분PF(Project Financing)의 형태로 이루어졌고 안정성의 보강이 시공사의 보증으로 이루어진 것에 비해서는 비교할 수 없는 안전판을 보유한 셈이다.
일반 리츠상품의 경우에는 만기시점에서 보유자산을 얼마에 처분하느냐에 따라 투자 성과가 극명하게 달라질 수 있지, 미분양 리츠·펀드는 설정 시 상품의 수익 구조가 어느 정도 확정된다는 장점이 있다.
이처럼 상품의 구조적인 측면만을 살펴보더라도 비슷한 유형의 상품들에 비해 우위에 있는데다 미분양 리츠·펀드는 비과세와 분리과세라는 강력한 세제 상의 이점까지 보유하고 있다.
투자금액 1억까지는 비과세
조세특례제한법 제91조의 11에 따르면 미분양 리츠·펀드에 투자했을 때 받을 수 있는 세제 혜택을 투자금액에 따라 2단계로 나누어 생각해볼 수 있다.
우선 투자금액 1억 원에서 발생한 배당소득에 대해서는 비과세 혜택이 주어지며 1억 원을 초과하는 투자금액에서 발생한 배당소득은 15.4%로 분리과세가 되어 금융소득 종합과세에 합산되지 않는다.
따라서 미분양 리츠·펀드는 높은 세후 수익률을 실현시켜줄 수 있는 매우 유용한 상품이다. 또한 은행의 정기예금이나 채권투자를 고려중인 투자자에게는 아주 매력적인 투자 대안이 될 수 있다.
다만 이 같은 혜택을 받기 위해서는 올해 말 이전에 이 상품에 가입해야 하며 오는 2012년 말까지 발생한 배당소득에 대해 세제 혜택이 주어진다. 아울러 상품이 출시되는 특정 기간에만 모집하는 단위형 상품이기 때문에 항상 가입이 가능한 상품이 아니며 상품의 구조 상 중도 환매가 불가능하다는 점의 유의해야 한다.
