서울 잠실에 거주하는 김성진(55) 사장은 보유 부동산 문제로 고민이 늘고 있다. 잠실에 보유하고 있는 중대형 아파트 2채의 명의가 본인 앞으로 되어 있어 종합부동산세 납부 대상자인데다 배우자 명의로 노원구 쪽에 중소형 아파트를 보유하고 있어 현재 1세대 3주택 상황이기 때문이다.
2010년 이후 양도소득세에 대한 감면혜택도 많이 줄어든다고 해서 걱정이 늘어나는데 현 상태에서 소유 부동산을 보유하는 시점과 처분하는 시점에 대한 가장 효율적인 방안을 구하고자 광화문 재무설계센터를 방문했다.
투기지역 외 소재 주택 먼저 처분
효과적으로 주택 수 축소 가능해
1세대 3주택자의 경우 투기지역 소재 주택을 먼저 처분하느냐 투기지역 외 소재 주택을 먼저 처분하느냐에 따라 적용되는 양도소득세 세율이 달라진다.
2010년 12월 31일까지 주택을 양도하는 다주택 소유자에 대해서는 일반세율인 6~35% 2010년 양도 시 6~33%)를 적용하게 되지만 3주택 이상자의 경우 투기지역에 소재하는 주택은 일반세율에 가산세율 10%포인트가 추가적으로 부과된다.
그러므로 보유 기간이 오래지 않고 양도차익도 적은 노원구 소재 아파트를 매각하는 것이 일반세율을 적용하는 특례기간 이내에 주택 수를 2주택 이내로 줄일 수 있고 양도세율도 유리하게 적용 받을 수 있다.
또한 매각하는 시기는 올해 안에 매각하는 것이 좋다. 올해 세법 개정안에 따르면 2010년 이후 양도하는 부동산의 경우 양도 후 2월 이내에 예정신고하는 경우 10%의 세액공제를 해 주던 것을 폐지하는 것으로 가닥이 잡히고 있다.
내년도에 매각시 양도소득세 최고세율 구간이 2%p(35%→33%) 낮아지지만 10%의 예정신고 납부 세액공제를 받을 수 없으므로 같은 가격대에 매각 시 양도소득세 부담이 많아지게 된다.
배우자 증여 활용해 일거양득
종합부동산세?양도소득세 동시에 줄일 수 있어
김 사장이 보유하고 있는 잠실동 아파트는 2채(45평형, 32평형)로 2009년 1월 1일 기준 공시가격은 합산해 16억6800만 원이다. 노원구 소재 아파트를 매각한다고 하더라도 1세대 2주택 모두 본인 소유이기 때문에 기준가격 6억 원을 초과하는 부문에 대해서는 종합부동산세 과세 대상이 된다.
종합부동산세 부담을 줄이기 위해 당장 1주택을 매각하는 경우 아파트의 취득가액이 낮아서 6~7억 원이 넘는 양도차익에 대해 2억 원이 넘는 양도소득세를 납부해야 한다.
이대로 2주택을 보유하기에는 종합부동산세의 부담이 많고 1주택을 매각하기에도 양도소득세의 부담이 많은 현재 이 문제를 해결할 수 있는 효과적인 방안은 32평형 아파트를 배우자에게 증여하는 방안이다.
배우자에게 아파트를 증여하는 경우 첫째로 주택을 인별로 분산하기 때문에 종합부동산세 부담을 줄일 수 있다. 2009년 이전 세대별로 합산하던 종합부동산세는 헌법재판소의 위헌 판결로 인해 인별로 과세를 하게 됐다.
이에 따라 보유 주택을 개인별로 과세하기 때문에 증여 이후 배우자가 소유하게 되는 공시가격이 낮은 아파트 한 채는 종합부동산세 대상에서 제외 할 수 있다.
둘째 증여를 통해 배우자가 취득하게 되는 시점에서 취득가액이 재산정 되기 때문에 향후 양도하는 경우 양도소득세 부담을 줄일 수 있다. 물론 증여일로부터 5년이 경과한 후에 매각하여야 효과를 볼 수 있는 단점은 존재한다.
이 아파트의 국민은행 시세가 8억8000만 원 수준으로 6억 원이 초과되는 2억8000만 원에 대해서는 증여세를 4140만 원을 납부하게 되고 공시가격 수준으로 취등록세 2640만 원을 부담하면 총 6780만 원 부담하게 된다.
하지만 취득가액이 1억 원에서 8억8000만 원으로 7억8000만 원이 상승하게 되므로 5년 이후 매각 시 50% 중과세 대상인 경우 3억 9000만 원의 양도소득세가 절세될 수 있게 된다.
이러한 배우자에 대한 아파트 증여를 통해 자산이 분산되기 때문에 향후 김 사장의 상속이 개시되는 경우 발생하는 과도한 상속세 부담도 대폭 줄일 수 있는 방안이 된다.
아파트 매각 수령자금은
은퇴 이후 연금자산 확보에 이용
서울 노원구 아파트를 5억5000만 원에 매각하고 전세보증금 2억 원과 양도소득세 1500만 원을 납부한 실수령금액 3억3500만 원은 자산 비중이 편중되는 부동산에 재투자하기보다는 연금자산을 확보하는데 활용하는 것이 좋다.
고령화에 따른 평균기대여명 수준이 지속적으로 상승하기 때문에 인구구조 변화에 취약한 부동산 자산보다 종신토록 살아있는 동안 연금을 수령할 수 있는 즉시 연금에 가입하는 것이 좋다.
매각 자금의 배우자 증여를 통해 보험계약자를 김 사장으로 하고 피보험자를 배우자로 하는 경우 향후 김 사장의 상속이 개시되는 경우 상속재산 평가에 있어 연금액에 대한 정기금 평가방법을 활용해 상속세 부담을 줄일 수 있다.
[보유자산 현황]
자산 현황
소유자 변경
구 분
취득가격
현재시가(공시가격)
변경 전
변경 후
아파트(잠실동 45평)
700
1,300(1,070)
김성진
동 일
아파트(잠실동 32평)
100
880 (590)
김성진
배우자
아파트(중계동 33평)
450
550 (321)
배우자
매각 후 즉시연금 가입
