리치 창간 18주년 특별 좌담회

세계 경제의 회복세가 지지부진하다.  코로나19 변종인 오미크론 확산세와 인플레이션, 금리 인상이라는 악재가 국내외 증시 약세를 끌고 있다. 재테크 전문 잡지인 리치가 창간 18주년을 맞아 리치 신사옥 1층에서 ‘혼돈의 시대, 어디에 투자해야 하나?’란 주제로 특별좌담회를 열었다. 좌담회에는 국민은행 WM스타자문단 임채우 수석부동산전문위원과 하창봉 이알인베스트먼트 대표 및 세종사이버대학교 세무금융회계학과 교수, 홍춘욱 이코노미스트가 함께했다. 리치에서 섹터별로 정리했다.

 

※ 홍춘욱 이코노미스트와의 인터뷰는 유튜브 RichTV에서 영상으로 볼 수 있습니다.(www.richmagazine.co.kr)

 

2022년 부동산 시장 전망 및 투자전략

KB국민은행 WM스타자문단
임채우 _ 수석부동산전문위원

지난해 19.52% 상승한  아파트 가격이 올해는 상승 폭이 크게 둔화할 것으로 전망된다. 다사다난했던 2021년이 막을 내리고 2022년 호랑이해가 밝았다. 지난해 아파트 시장은 한마디로 불장으로 정리할 수 있다. 전국적으로 19.2% 상승했고, 특히 서울 외곽인 노원구(24.5%), 은평구(19.3%), 구로구(21.3%), 금천구(19.8%) 지역과 경기도(28.33%), 인천지역(32.6%)의 상승률이 매우 높았다. 서울 강남이 가장 먼저 오르고 서울 강북과 경기도 지역으로 오르는 전형적인 상승 패턴이다. 

반면 세종시(5.8%)와 전남(4.39%)은 한 자릿수에 머물렀고 서울(15.61%)을 포함한 다른 지역은 모두 두 자릿수 이상의 상승률을 보였다. 
2022년 주택시장은 어떨까? 올해는 작년만큼 두 자릿수 이상의 상승률은 없을 것으로 보인다. 2021년 서울 아파트 상승률은 15.6%로 높지만, 거래량은 4만1713건으로 2020년보다 48.6% 줄었다. 

실제로 작년 하반기 이후 대출 규제가 시행되면서 거래량이 빠르게 줄어드는 것으로 나타났다. 단기간 급등한 주택가격, 대출 규제, 금리 인상 등의 영향으로 매수자의 관망세가 뚜렷해지고 있다. 
특히 올해 1월 1일부터 은행 총대출(신용대출·카드론 포함)이 2억 원보다 많으면 연간 대출 원리금이 소득의 40%를 넘지 못하는 DSR(총부채원리금상환비율)이 시행됐다. 7월 1일부터는 총 대출이 1억 원 초과 시 DSR 40%가 적용된다. 소득이 낮은 사람은 대출받아 집 사기가 더 어려워져 거래량은 올해도 줄어들 가능성이 높다. 

참고로 전세자금대출, 중도금대출은 DSR 산정 시 제외되기 때문에 전세 세입자와 청약을 받는 사람에겐 큰 피해는 없을 것으로 보인다.
거래량이 줄었지만, 주택 가격 상승률은 3~4% 이내로 작년보다는 크게 둔화할 것으로 보인다. 여전히 수요와 공급 측면에서 공급이 부족하기 때문이다. 

작년 11월 말 기준 전국 미분양 주택은 1만4094가구에 불과하고, 수도권은 1472가구, 지방은 1만2622가구다. 정부가 3기 신도시, 공공주도재개발과 공공재개발, 신속통합기획재개발로 공급을 서두르고 있지만, 입주까지는 최소 5년 이상이 남았기 때문에 공급에 미치는 영향이 다소 적다고 봐야 한다. 

부동산114에 따르면 올해 서울 아파트 입주 물량은 2만520가구로서 지난해 3만2382가구보다 턱없이 부족하다. 
전국적으로도 31만7391가구로서 작년의 28만2300여 가구에 비하면 소폭 늘어난 것에 그친다. 그리고 여전히 무주택자의 내 집 마련 욕구는 살아있고, 1주택자도 똘똘한 한 채 수요 증가로 상급 지역으로 갈아타려는 욕구는 여전하다. 

금리 인상이 예고돼 있지만, 풍부한 유동성은 여전히 주택 시장을 기웃거릴 전망이다. 변수는 올해 3월 9일 대선이다. 
만약 대선 이후 양도세 인하 정책이 시행된다면 다주택자 양도세 중과로 집을 팔고 싶어도 팔지 못하는 사람들의 매물이 한꺼번에 나오면서 주택 가격이 좀 더 빠르게 안정화될 것으로 예상한다. 

투자전략으로 무주택자는 집값이 가파르게 하락할 가능성은 작기 때문에 급매물을 노려서 내 집 마련에 나설 것을 추천한다. 
1주택자는 상급 지역으로 갈아타기는 여전히 유효하며 다주택자는 증여 또는 매각으로 주택 수를 줄여가는 노력을 하되 종합부동산세가 부담되지 않은 선에서 아주 선별적으로 추가 주택이나 노후 준비용으로 수익형 부동산 매입을 고려할 만하다. 

 

투룸형 오피스텔·다세대 주택 인기 지속 전망

오피스텔은 원룸형과 투룸, 스리룸이 있는데 아파트 대체 상품으로서 투룸과 스리룸의 인기가 작년에 이어 올해도 이어질 전망이다. 아파트보다 상대적으로 저렴하고, 대출이 많이 나와 방 2개 이상의 오피스텔(방 2개 이상 갖춰져 아파트 대체 역할을 하는 오피스텔을 아파텔이라고 부르기도 함)은 아파트 매입이 어려운 사람들에게 많은 인기를 누려왔다. 

반면 부동산 정책의 변화로 2020년 8월 11일 이후 매입한 오피스텔은 주택 수에 포함돼 다른 주택 매입 시 취득세가 중과된다. 
그러다 보니 주로 임대 수익형으로 원룸형 오피스텔을 매입하려는 수요가 급격하게 줄었고, 원룸형 오피스텔 때문에 2주택자로 종합부동산세 중과가 되는 사람들은 원룸형 오피스텔을 처분하려고 하면서 급매물이 출현하기도 했다. 

오피스텔도 DSR 규제 대상에 포함되면서 대출이 많이 줄어들어 작년보다는 거래량이 감소할 전망이다. 하지만 여전히 아파트보다는 가격이 저렴하고 500가구 이상 대단지로 들어서는 투룸 이상 오피스텔은 아파트와 같은 주거 쾌적성을 누릴 수 있어 관심을 둘 만하다.
한편, 정부와 서울시가 주택 공급을 위해 노력하고 있는 공공주도 재개발과 공공재개발, 그리고 신속통합기획 재개발 등의 사업 진행으로 다세대주택의 인기는 올해에도 지속할 것으로 보인다. 

작년 12월 28일 서울시에는 서초구, 강남구, 광진구, 중구를 제외한 구별로 한 곳씩 총 21곳을 발표했는데 무주택자라면 다세대주택을 매입해 몸 테크를 하는 것도 좋은 전략이다. 단, 21곳은 토지거래허가구역으로 묶여 있어 매입하려면 실거주를 해야 한다. 

상가·오피스·꼬마빌딩 인기 여전…
거래 둔화·옥석 가리기 필수

대표적인 상품이 상가와 구분 오피스, 꼬마빌딩이다. 자금이 3억~7억 원 내외라면 대출을 받아 6억~14억 원의 상가와 구분 오피스를 구매할 수 있다. 다만, 상가는 코로나19 펜데믹으로 공실 우려가 커지고 임대료가 낮아지는 측면이 있어 옥석을 잘 가리고 투자해야 한다. 좀 더 안정적 투자를 원한다면 구분 오피스나 지식산업센터의 사무실을 구매하는 것도 좋은 방안이다. 

사무실은 은퇴자와 창업자 증가로 수요가 꾸준하고 매각 차익도 기대 가능하기 때문이다. 일례로 서울 마곡지구 오피스는 준공 후 3년 사이에 분양가 대비 30% 정도 상승했다. 문정동 지식산업센터는 분양가 대비 250%가량 올랐다. 
사무실에 투자할 때는 살펴봐야 할 것이 직원 출퇴근을 고려해야 하므로 지하철역을 끼고 있는 것이 매우 중요하다. 당장은 역이 없더라도 향후 역세권이 될 수 있는 곳이어야 한다. 

투자금이 10억 원 이상의 은퇴자이거나 50억~100억 원 이상의 자산가라면 꼬마빌딩 매입을 추천할만하다. 하지만 서울의 꼬마빌딩은 임대수익률이 2.5% 내외로 매우 낮다. 

경기도나 인천지역도 높아야 3~4%다. 상가건물 대출 이자율이 3%대 초중반을 보이는 상황에서 꼬마빌딩 시장도 작년처럼 불장이 되긴 어려워 보인다. 따라서 안정적인 임대수익과 개발 호재가 있는 지역을 중심으로 선별적으로 매입에 나서길 추천한다. 퇴직한 분들은 기존 소득이 없어지다 보니 매달 정기적으로 월세가 나오는 수익형 부동산을 구매하는 것이 좋다. 

 

인플레이션에 강한 기업, 투자처로 주목받을 것

 

하창봉 이알인베스트먼트 대표 및 
세종사이버대학교 세무금융회계학과 교수

 

2020년 펜데믹(세계적 대유행)이후 글로벌 증시는 사상 유례없는 유동성 장세를 맛보았다. 선진시장 미국 증시는 사상 신고가 랠리를 보였으며 2020년 하반기 기준 한국 증시 또한 상승률 1위의 기염을 토했다. 

하지만 백신 보급의 속도가 빨라지고 미국과 유럽 등에서의 엔데믹(풍토병)에 대한 기대감은 결국 유동성의 역효과 즉 인플레이션이라는 초유의 사태를 초래했다. 결국 미국의 지난 1월 소비자물가지수(CPI)는 1982년래 최대치인 연 7.5%라는 수치를 보였다. 
코로나로 인해 공급망이 훼손되면서 수요대비 공급 부족 사태로 원자재가격 급등 현상은 앞으로 기업들의 성장에 걸림돌로 작용하고 있는 게 작금의 현실이다. 기업의 실적은 곧 좋은 제품과 서비스를 소비자에게 판매, 제공해 이윤을 창출하는 것이나 지나친 인플레이션은 비용 상승과 매출 축소로 이어질 수 있다. 

이에 글로벌 중앙은행들은 서둘러 긴축에 고삐를 죄는 게 2022년 글로벌 금융시장의 가장 큰 걸림돌이다. 금리 인상이란 카드는 각국 중앙은행의 통화억제책의 하나지만, 이는 곧 자산시장의 거품과 주식시장에는 부담으로 작용한다. 
비용증가는 곧 기업채산성 악화로 이어질 수 있다는 우려 때문이다. 이런 의미가 주식시장을 위험자산이라 하고 채권, 실물자산 등을 안전자산이라 분류하는 근거이기도 하다.

중국의 물가지수 또한 연 9%대를 보이면서 코로나 이후 원자재가격 급등 등이 고스란히 수치로 확인되는데 다행스러운 점은 지난해 연말 이후 그 상승세가 점점 완화되고 있다는 것이다. 

생산자물가지수(PPI)의 고공행진은 결국 소비자물가지수(CPI)로 이어진다는 점에서 중국의 물가지수가 다소 완화국면으로 가는 모습은 전 세계 소비 1위 중국의 구매력이 다소 부담을 덜어낼 수 있다는 긍정적인 희망이 공존한다.

결국 앞으로의 글로벌 경제는 인플레이션과의 전쟁을 어떻게 잘 풀어가느냐에 따라 투자처의 향방이 결정될 것이다. 한국은 이미 지난해 연말 이후 두 차례 금리 인상을 단행했고 영국도 마찬가지다. 유로존 또한 현 제로금리 수준에서 점차 금리 인상 구도로 갈 것으로 보인다. 미국 연준은 이미 지난해 12월 FOMC(연방준비제도이사회)에서 올해 7차례 전후의 금리 인상을 예고한 바 있다.

2022년도 금리를 1%대 이상, 2023년도 금리를 2% 중반까지 점쳐진다. 코로나가 발병하기 전 연준의 기준금리는 1.50~1.75%였는데 이전 수준으로의 회복을 의미한다. 시장은 이렇듯 미국의 금리인상속도에 올해 이후 자산시장의 불확실성을 점치는 부분이다. 설상가상 지난해 12월 이후 러시아와 우크라이나의 지정학적 리스크가 오일(Oil), 천연가스 등의 가격급등에 불일 지폈고 이는 군사적·정치적 리스크를 벗어나 금융과 산업제재까지 이어질 수 있는 불안한 2022년을 함께하고 있다.

과연 이러한 혼돈의 시대, 우리는 어디에 투자처를 봐야 할까? 우선 연준이 금리를 인상하는 이유를 먼저 해석해볼 필요가 있다. 각 중앙은행은 경기 과열 시 금리 인상을 통한 긴축으로 물가를 진정하고 경기침체 시 금리 인하 또는 국채매입을 통한 유동성 공급으로 경기 정상화를 꾀한다. 돈을 풀었다 조였다를 반복하는 것이 중앙은행의 역할 중 하나다. 과연 글로벌 중앙은행들이 현 경기과열을 염두에 둔 금리 인상 즉 긴축일까에 대한 질문을 던진다면? 그건 아니다로 귀결될 수 있다. 

긴축의 이유는 어찌 보면 코로나로 인한 거리 두기와 이동 제한으로 공급망이 훼손되면서 발생한 인플레이션이다. 이를 잡기 위한 금리 인상이 혼돈의 시대 투자처 중 하나로 주목받게 될 것이다. 
인플레이션에 강한 기업, 가격 전가력 높은 섹터, 미래성장동력이 확실한 상황에서 범정부적인 지원과 정책이 함께하는 섹터와 기업이 그런 투자처로 주목받게 될 것이다.

좀 더 구체적으로 보면 인플레이션에 강한 기업이란 인플레이션이 만들어낸 원가 상승 부분을 판매단가로 전이할 수 있는 섹터를 말한다. 대부분 필수 소비재에 속한다고 볼 수 있다. 살아가면서 필요한 것을 필수 소비재라고 한다. 
예컨대 먹고·자고·입고, 인간의 기본적인 의식주 삼박자라고 할 수 있다. 의류 섹터와 음식료 등이 그중 하나다. 실례로 지난해 의류업종들은 코로나19 시대에도 사상 최대실적을 거둔 기업이 많다. F&F와 신세계 인터내셔날, 한세실업 등등을 말한다. 

인플레이션에 강한 기업을 좀 더 확장하면 결국 가격 전가력이 높은 섹터로 연장되는데 가격이 상승해도 수요가 많은 섹터를 말한다. 자동차가 그러한 섹터다. 물론, 차량용 반도체 수급의 공백이 현재로서는 자동차와 전기차 섹터에 부담을 준다고 볼 수 있지만, 엔데믹이 현실화하는 것은 곧 공장 재가동을 의미한다. 

 

현대차의 전기차 플랫폼 E-GMP는 새로운 차량생산의 플랫폼이면서 미래 성장 동력의 한 축인 전기차 시대의 혁신을 꾀하는 포인트다. 투자는 결국 글로벌 기업들이 미래먹거리로 방향을 잡은 섹터와 집중적 투자가 이뤄지는 영역, 여기에 주요국 정상들의 비전이 함께하면 결국 혼돈의 증시에서 악재가 하나씩 걷힐 때 빛을 발할 것으로 본다. 

동트기 전이 가장 어둡고, 진주는 흙 속에서 빛을 준비한다는 명제는 현 혼돈의 시대에 어디에 투자할지 방향을 잡지 못하는 잠재적 자산가에게 좋은 투자의 틀을 제공할 것으로 생각한다.
한편, 홍춘욱 이코노미스트는 “전쟁에 대한 공포와 기후변화로 공급 충격이 발생하고 금리인 상으로 수요를 억제해도 인플레 압력이 약화할지 의문”이라며 “그럼에도 정치적 부담감이 높아지고 있어 금리 인상은 불가피한 상황”이라고 짚었다.

이어 “인플레 공포로 금리가 인상되는 것은 주요 자산시장에 악재로 작용한다”며 “전쟁 불확실성으로 인플레가 언제까지 이어질지 모르는 데다 중앙은행이 경기와 물가 중 어디에 정책을 집중할지에 대한 공포가 높아서 인플레 압력이 계속 높아지며 금리 인상이 촉진되면 부동산시장이 직접적인 영향을 받을 것”이라고 예상했다.

홍춘욱 이코노미스트는 “물론 부동산은 인플레 헷지 역할을 수행하기에 명목가격의 상승보다는 실질 가격의 둔화 가능성이 높다”고 봤다.  좌담회 김은정 발행인