‘메자닌펀드’를 아시나요?
“원금 잃지 않고 절대수익 추구”
서울 서초동에 거주하는 최수현(55·가명)씨는 요즈음 고민이 많다. 시장이 안개 속에 갇힌 탓이다. 평소 공격적 투자를 하던 그였지만 최근 같은 분위기에선 선뜻 투자에 나설 용기가 나지 않았다. 고민하던 최씨는 투자패턴을 ‘중위험-중수익’으로 바꾸기로 결정했다. 과감한 투자보다는 안정적으로 자산을 굴리면서 시중 예금금리를 약간 웃도는 수익률에 만족하겠다고 다짐했다. 이 같은 결정에 따라 투자 상품을 찾던 중 ‘메자닌펀드’가 눈에 들어왔다.
최씨가 ‘메자닌펀드’에 눈길을 준 이유는 채권보다 기대수익률은 높고 주식보다 리스크는 낮다는 매력에 기인한다.
전환사채(CB)나 신주인수권부사채(BW) 등 주식과 채권의 중간 성격을 띤 상품에 투자해 원금은 잃지 않으면서 절대수익을 추구할 수 있는데 꽂힌 셈이다.
중위험-중수익 상품 ‘제격’
서울 개포동에 사는 서승민(49·가명) 여사도 비슷하다. 주식과 채권시장의 불확실성이 커지자 주식과 채권의 중간 성격을 가진 ‘메자닌펀드’로 눈길을 돌렸다. 주가가 오르지 않더라도 투자 대상 기업이 부도나지 않는 한 채권 이자 수익을 안정적으로 얻는다는 점이 마음에 들어서였다.
서 여사는 “과거에는 메자닌펀드가 일반인에게 생소한 탓에 기관투자가들의 비중이 높았다”면서 “하지만 입소문이 나면서 자산가들이 메자닌펀드 흐름을 주도하기 시작했다는 소리를 듣고 투자에 동참했다”고 속내를 털어놨다.
서울 대치동에서 자산가로 통하는 한승호(51·가명)씨는 메자닌펀드 투자 기회를 엿보고 있는 중이다. 그는 예금금리가 떨어지면서 0.1%의 수익률도 꼼꼼히 챙기는 등 작은 것에도 예민한 반응을 보이고 있다.
그런 한씨가 보유 현금을 굴릴 방법이 마땅치 않아지자 눈을 돌렸다. 현금 보유 비중은 많지만 예금금리에 만족하지 못하고 있기 때문이다. 그는 현금을 굴릴 곳이 마땅치 않은 상황에서 언제든 좋은 조건만 된다면 ‘메자닌펀드’에 투자할 생각이다.
한씨는 “중요한 것은 투자대상 자산이 무엇인지 파악하는 것이라고 생각한다”면서 “사전에 투자대상 자산에 대한 전망과 위험도, 변동성 등을 파악한 뒤 투자에 나설 것”이라고 밝혔다.
그러면 ‘메자닌펀드’는 어떤 상품일까.
‘메자닌펀드’란 주식과 채권의 중간 단계에 있는 전환사채(CB), 신주인수권부사채(BW), 교환사채(EB) 등에 투자하는 펀드다.
한 자산전문가는 “1층과 2층 사이의 라운지 공간을 의미하는 이탈리아어 ‘메자닌’에서 유래했다”면서 “특징은 채권 투자로 안정적인 이자 수익을 추구하다가 주가가 오르면 주식 전환 권리를 행사해 추가 수익을 올릴 수 있는 것”이라고 설명했다.
또 다른 자산전문가는 “주식에 직접 투자했을 때 부담하는 주가 하락 리스크를 피할 수 있기 때문에 중위험 중수익 상품으로 분류하고 있다”며 “높은 수익률이 자산가들의 마음을 움직이고 있다”고 귀띔했다.
무엇보다 ‘메자닌펀드’의 매력은 확정된 채권 이자를 받으면서 기회가 될 때 주식으로 전환하거나 신주를 인수받아 수익을 낼 수 있다는 점이다.
이 같은 매력을 챙길 수 있는 이유는 ‘메자닌펀드’의 구성에 있다.
예컨대 전환사채(CB)는 발행 후 약속한 기간이 지나면 발행 회사의 주식과 맞바꿀 수 있다. 신주인수권부사채(BW) 정해진 가격에 새로 주식을 발행 받아 살 수 있는 권리가 붙어 있다.
게다가 CB나 BW는 채권이라 만기까지 보유하고 있으면 정해진 금리를 받는다. 하지만 약정 기간이 지났을 때 주가가 올랐다면 주식으로 바꿔 더 높은 수익률을 얻을 수도 있다. 이런 복합적 장점을 모아놓은 것이 ‘메자닌펀드’다.
안전하면서 동시에 고수익을 노리는 자산가들은 ‘메자닌펀드’의 이 같은 매력에 빠지고 있는 셈이다. 주가가 오르지 않더라도 투자 대상 기업이 망하지 않는 한 채권 이자를 챙길 수 있는 것도 한몫 거들고 있다.
연 평균 수익률 6%대 ‘제법’
실제 지난 5월 7일 펀드평가사 제로인 조사 결과에 따르면 그 인기를 실감할 수 있다. 2013년 5월 현재 전체 메자닌펀드에는 약 5400억 원의 자금이 유입된 상태다.
사실 메자닌펀드는 지난 2011년 251억 원에 불과했다. 하지만 지난해 1140억 원으로 급증했다. 4배 이상 늘어난 셈이다.
업계 한 관계자는 “최근 자금 유입 속도는 더 빨라지고 있다”면서 “올해 들어 4개월 남짓 동안에만 벌써 907억 원에 달하는 자금이 몰렸으며 올해 들어 발행한 메자닌 채권 규모는 3조 원에 달한다”고 설명했다.
‘메자닌펀드’의 이 같은 자금 유입은 높은 수익률과 무관하지 않다. 제로인에 따르면 전체 메자닌펀드의 1년 수익률은 6.39%다. 5.37%를 보인 국내채권형펀드나 2.46%의 수익률을 나타낸 국내혼합형펀드보다 높다.
하지만 중요한 것은 같은 메자닌펀드라도 어디에 투자했느냐에 따라 수익률이 크게 달라진다는 점이다.
제로인에 따르면 공모 형태의 메자닌펀드 26개의 최근 1년 수익률은 낮게는 6% 손실을 낸 상품부터 20% 넘는 수익을 올린 상품까지 천차만별이다.
한 자산전문가는 “메자닌펀드는 2~3년차부터 본격적으로 수익이 발생하므로 3년 정도 인내심을 갖고 자금을 묶어둘 필요가 있다”면서 “이 펀드는 일반적으로 설정 첫 해에는 투자 물건을 물색하면서 집행이 이뤄지는 시기라 큰 수익이 나지 않기 때문”이라고 설명했다.
그러면 ‘메자닌펀드’ 투자는 어떻게 해야 할까.
현재 이 펀드는 KTB자산운용에서 운용하고 있다. 지난 2005년 업계에선 처음으로 메자닌펀드를 선보인 KTB자산운용은 현재까지 33개 펀드(총 1501억 원 규모)를 운용해 왔다.
특히 지난 3월 22일, 출시된 이래 단 한 번도 마이너스 수익률을 기록한 적이 없는 ‘절대수익’ 사모펀드 신상품을 내놓았다. 700억 원 규모로 1년 만에 출시된 ‘KTB메짜닌사모증권투자신탁제30호[채권혼합]’이 그것이다.
폐쇄형으로 출시된 이번 펀드의 만기는 3년이며 목표수익률은 연 8~10%다. 원칙적으로 만기가 될 때까지 환매가 불가능하다. 하지만 설정 2년 후부터 일부 중도상환이 가능하다.
“절대수익을 추구한다”
사실 펀드 운용사인 KTB자산운용의 ‘메자닌펀드’는 업계에서 유명하다.
최초 설정 이후부터 현재까지 메자닌 투자 디폴트(부도) 사례가 없어 우수한 리스크 관리 능력을 인정받고 있기 때문이다.
게다가 KTB 메자닌펀드는 공모 발행물의 경우 적격투자등급에만 투자하고 있다. 원금을 잃지 않는 절대수익을 추구하기 위해서다.
KTB자산운용이 이 펀드를 공모가 아닌 사모 폐쇄형으로 출시한 것은 갑작스런 펀드 환매에 대응하기 적절치 않다는데 기인한다.
사모로 발행되는 CB, BW의 경우 주식처럼 언제든 매도해 투자자금을 회수할 수 없는 경우가 많다는 게 그 이유다.
KTB자산운용 관계자는 “메자닌펀드를 처음 만들 때는 환매가 안 되는 점 때문에 투자자들이 부담스러워했다”면서 “그러나 운용 실적이 쌓이면서 아는 사람은 믿고 투자하는 상품이 됐다”고 귀띔했다.
실제 KTB자산운용의 운용 실적은 매우 좋은 편이다. 지난 2005년 9월에 설정된 1호 펀드는 내부수익률(IRR) 연 15.4%로 운용이 종료됐다. 내부수익률은 중간에 돌려받는 이자 등을 재투자했을 때 수익을 합산한 수익률을 말한다.
2호와 3호, 4호 펀드도 내부수익률을 각각 25.8%, 12.1%, 9.5% 기록했다.
2010년부터 2011년까지 설정된 6호~16호 펀드는 연 6.8~13.0%의 수익률을 기록하고 있는 중이다. 지난해 출시된 17호부터는 약 5%대 수익률을 올리고 있는 것으로 전해지고 있다.
이 같은 수익률은 KTB자산운용의 메자닌펀드에 유입과 연관이 깊다. 자산가들의 자금은 2011년 22억 원에서 2012년 660억 원으로 1년 사이에 무려 30배나 늘었다. 지난 4월 모집한 17개 메자닌사모펀드에도 총 530억 원의 자금이 들어왔다.
한 자산전문가는 “주식시장이 하락하는 시기에도 행사가 조정 조건 덕분에 손실이 제한적”이라면서 “메자닌펀드 투자는 일반적으로 채권보다 기대수익률은 높고 주식보다 리스크가 낮은 투자로 알려져 있으며 채권 보유를 통한 이자소득과 매매차익에서 수익을 챙길 수 있다”고 강조했다.
이어 “매년 기업들이 발행하는 메자닌이 3조 원가량으로 추산되는 만큼 메자닌펀드도 계속해서 커질 것으로 보인다”면서 “KTB자산운용이 하반기에도 메자닌펀드 모집을 할 예정이기 때문에 기회를 노려볼 만하다”고 귀띔했다.
전문가칼럼
수퍼리치들이 투자하는중소형빌딩 따라잡기
신한은행 투자자문부 임현묵 부부장
사업가 A씨는 명함이 두 개다. 하나는 본인이 운영하는 제조회사의 CEO 명함이고 또 하나는 최근 서울 서교동 홍대인근에 매입한 부동산의 임대사업 CEO 명함이다. A씨는 부동산투자를 고민하던 차에 위치도 좋고 가격이 적당한 물건이 나왔다는 말을 듣고 현장을 둘러보고 한 달여 만에 매입하여 지금은 리모델링 공사에 한참이다..
부동산 경기침체가 장기화되면서 아파트시장은 하락세를 면치 못하고 있지만 빌딩시장은 예외다. 고액자산가들을 중심으로 안정적인 임대수익을 얻으려는 수요가 늘어나면서 중소형빌딩의 거래량이 늘어나고 가격도 오름세를 보이고 있다.
서울의 빌딩전문중개업체의 자체 분석에 따르면 10억~50억 원 이하 소형빌딩의 거래건수는 2011년 286건, 2012년에는 329건으로 증가추세를 보이고 있다. 50억 원 이상 500억 원 이하의 중대형빌딩 거래는 2011년 197건, 2012년 168건을 다소 줄어든 모습이다.
은행이자 두 배 이상 수익 기대
중소형빌딩의 거래는 증가하나 중대형빌딩의 거래가 감소한 이유는 크게 두 가지다.
투자규모가 작아 자산가들의 접근이 용이하고 유동성이 좋으며 투자액대비 수익률이 높기 때문이다. 아울러 저금리시대에 은행이자의 두 배 이상의 수익을 기대할 수 있어 수퍼리치들의 관심을 한 몸에 받고 있는 것이다.
그러면 과연 수퍼리치들의 투자노하우, 원칙은 무엇인지 사뭇 궁금하다. 그들이 믿고 따르는 성공에 이르는 빌딩투자 원칙은 크게 다섯 가지다. 시장, 위치, 수익률 및 공실률 그리고 관리다. 이 다섯 가지 원칙을 따르면 어떤 투자에서도 실패하지 않을 것이다.
먼저 적절한 시장인지를 확인하라. 부동산시장이 적절한 시장으로 향후 수익이 기대되며 다른 시장과 연계되어 꾸준한 수익을 안겨줄 수 있는지 판단하는 것이다. 부동산은 경제의 중요한 한 축이며 중요한 비즈니스 영역이다.
부자가 모이는 곳에 돈이 있다고 했다. 주변의 빌딩투자가들이 있으면 그들의 투자를 관찰하고 전문가를 통해 투자의 노하우와 주의해야 할 점 등을 배우는 것이 좋다. 부자들은 자기 주변에 세무사, 변호사, 부동산전문가를 늘 가까이 하며 이들과 좋은 관계를 유지한다.
위기와 기회는 친구이자 상호 조력자다. 커다란 돋보기로 부동산 시장을 들여다보고 정확한 현미경으로 미세한 시장의 움직임까지 관찰하라. 그러면 남들이 보지 못하는 것을 보게 될 것이며 시장을 알게 될 것이다.
일단 시장을 결정했으면 그 시장에서 본인이 원하는 콘셉트와 가장 잘 어울리는 위치를 찾아라. 무턱대고 빌딩을 사는 것이 아니라 자신만의 빌딩사업 목표를 정하라.
단순히 사놓으면 오르는 지역은 비싸기 마련이다. 자신이 원하는 빌딩의 MD를 구체화하고 이를 시장에 접목시켜 제일 잘 어울리는 위치를 찾는 것이다. 위치, 위치, 위치. 부동산에 있어 위치만큼 중요한 것은 없다.
그 다음으로 면밀한 검토가 필요한 것은 수익률과 공실률이다. 아무리 좋은 위치에 있는 빌딩일지라고 임차인이 없으면 소용이 없다. 임차인은 수익률과 밀접한 관련이 있다. 안정적으로 꾸준히 월세를 낼 수 있는 업종과 임차인을 들여야만 목표하는 수익률을 올릴 수 있다.
물론 주변의 임대료 수준 보다 터무니없이 높은 임대료를 받을 수는 없다.
그러나 빌딩을 리모델링하거나 수선을 하여 빌딩의 가치를 높여 임대료 향상을 꾀할 수 있다. 건물의 외벽을 커튼 월이나 대리석으로 치장하고 입구나 로비를 화사하게 단장한다.
엘리베이터가 노후하면 방문객들에게 남다른 인상을 심어줄 수 없다. 깨끗하고 안락한 화장실은 사용자나 방문객에게 상쾌한 기분과 편안함을 제공하여 빌딩의 이미지를 한 단계 업그레이드 시키는 역할을 한다.
수익률 향상을 위해 적절한 리노베이션이 필요하다. 주변에서 시설 좋은 건물로 소문이 나면 자연스럽게 임대료는 올라가기 마련이고 임대료가 올라가면 임차인의 수준도 올라간다.
일석이조의 효과를 얻을 수 있다. 그러면 자연히 공실률도 낮아지고 수익률은 향상 될 것이다.
이렇게 리보베이션한 외관과 내부 그리고 시설들은 합리적이고 효율적으로 유지·관리 되어야 한다. 신축 초기에 좋지 않은 건물은 없다. 시간이 흐르고 관리가 소홀하면 자연스럽게 노후화 되고 주변의 빌딩 대비 경쟁력이 떨어지기 마련이다.
철저한 재무관리 필요
빌딩 운영도 엄연한 비즈니스다. 그냥 월세만 받는 것이 아니라 월세를 받기 위해서는 적절한 관리를 해주어야 한다. 관리는 크게 두 가지로 구분된다. 빌딩의 재무관리와 시설물 관리가 그것이다.
빌딩운영의 목적은 수익이며 적절한 수익이 들어오고 있는지 임대료 체납은 없는 지 등의 철저한 재무관리가 필요하다. 임차인의 편의를 증진하고 건물의 내구 수명을 연장하기 위해 시설물에 대한 관리가 요구된다. 이렇게 함으로써 임대인과 임차인 모두에게 즐겁고 편안한 사무공간과 빌딩경영이 이루어진다.
수퍼리치의 투자는 빌딩을 매수하는데 그치지 않고 사용자와 임대인 모두에게 기쁨을 안겨주는 현명한 투자로 이어져야 진정한 투자가 아닐까 한다.
수퍼리치는 돈만 많아서가 아니라 투자도 수퍼, 관리도 수퍼 그리고 이들 수퍼리치가 투자한 빌딩에 임차한 임차인들에게도 정당한 서비스를 제공해서 수퍼, 수퍼리치가 사회의 지도층으로 인정받고 이들의 투자를 따라 할 수 있는 풍토를 만드는 것이 중요하다.
